戸建て投資の空室対策｜入居につなげる具体的な方法や注意点などを解説

戸建て投資にはさまざまなリスクがありますが、その中でも特に対策しておきたいのが「空室リスク」です。

アパート投資とは違い、戸建て投資は戸数が1つだけ。つまり、空室になると家賃収入がなくなってしまうリスクが高いといえます。

そこで今回は、実際に戸建て投資をしている＆賃貸業界で戸建て賃貸を取り扱っている私が、戸建て投資の空室対策について解説します。

実際に戸建て投資をしている私が行った空室対策や戸建て投資における空室対策の注意点についても解説しますので、戸建て投資の空室対策について知りたい方はぜひ参考にしてみてください。

【具体例あり】戸建て投資の空室対策

ここでは、戸建て投資の空室対策について解説します。

戸建て投資の具体的な空室対策について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

客付けが強い不動産会社にお願いする

不動産会社によって、賃貸・売買、マンション・戸建て、仲介・管理のように得意分野が異なります。

空室を埋めたい方は、賃貸仲介に力を入れていて客付けが強い不動産会社に依頼することをおすすめします。

客付けが強い不動産会社は集客力やマーケティング戦略に長けているため、入居希望者を引き寄せたり、狙ったターゲットにアプローチしたりしています。

エリアの特徴にあわせて募集条件の見直しや物件の改善点をアドバイスしてもらえることもあるでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、過去の実績（仲介件数や管理戸数など）を参考にしながら、複数の会社を比較することが大切です。

キレイな状態を保って内見時の印象を良くする

入居希望者から選ばれるためには、内見時の印象は非常に重要なポイントとなります。実際に目で見て「自分がここに暮らす」ことをイメージするからです。

そのため、「ここに住んでも良いかな」と思ってもらえるように、キレイな状態を保っておくことをおすすめします。

定期的に換気をする、室内を掃除してホコリが見えない状態にするだけでも、清潔感が生まれやすいでしょう。

室内だけでなく、戸建ての外観も入居希望者の印象を左右します。玄関まわりを掃除しておく、草むしりをするなど、戸建ての外観・内観どちらも気を配るようにしておきましょう。

入居条件を見直す（ペット可・外国人の受け入れOK等）

戸建て投資における空室対策として、入居条件を緩和することも効果的です。ターゲットを広げると物件を検討してもらえる人数が増えるため、早期の客付けにつながる可能性があります。

たとえば、ペット可・外国人可の物件は限られているため、エリア内のライバル物件との差別化するポイントにもなるでしょう。

ただし、入居条件を見直す際はリスク対策をすることが重要です。たとえば、ペット可にする場合はペットによる汚損リスクを踏まえた退去時クリーニング費用を設定する、敷金を増やすなど。

外国人可にする場合は、入居申し込みの際に日本語の読み書きレベルや日本での生活ルール（騒音対策やゴミ出しなど）を理解しているかなどを確認する、勤め先の法人に契約者になってもらうなどのリスク対策が考えられるでしょう。

家賃などの募集条件を見直す

空室が続いている場合は、家賃などの募集条件を見直すことも効果的な空室対策になり得ます。

家賃が周辺相場より高いと入居希望者から選ばれにくいため、空室期間が長引いてしまう可能性が高まります。

逆にいえば、周辺の相場や市場動向にあわせて適切な家賃に調整できれば、入居者を見つけやすくなるといえるでしょう。

また、募集条件を見直す際は、家賃だけでなく敷金や礼金といった初期費用も見直しましょう。初期費用が安いと入居のハードルが下がるので、検討してもらいやすくなります。

初期費用を安くする取り組みとして、フリーレント（一定期間の賃料を無料にする）を活用するのも効果的でしょう。

近隣にある賃貸物件やエリア周辺にある戸建て賃貸の募集条件を参考にしながら、適切な条件を決めていくことが大切です。

入居者に選ばれる魅力（設備等）を作る

入居者に選ばれる魅力を作ることも、効果的な空室対策だといえます。つまり、単に家賃を下げるだけではなく、入居希望者が「この物件に住みたい」と思う付加価値が必要です。

たとえば、エアコンを新しく付け替える、家電を追加するといったように設備を充実させたり、和室を洋室にリフォームする、収納スペースを増やす、壁紙の一部をおしゃれなデザインに変えるといった視覚的にわかる魅力を追加することなどが挙げられます。

内見までに手間がかからない工夫をする

内見までに手間がかかる物件だと案内までのハードルが高くなるため、賃貸営業から紹介してもらいにくくなります。

したがって、内見までに手間がかからない工夫をすることも、まわりまわって空室対策となり得るのです。

賃貸営業は、自社管理物件を優先的に紹介することが多いでしょう。そのため、広告掲載や案内に手間がかかる他の物件は、紹介する優先順位が低くなってしまう可能性があるのです。

少しでもあなたの物件を紹介してもらえるように、内見までに手間がかからない工夫をしてみてください。

賃貸営業に紹介してもらえる関係性を築く

賃貸営業との関係性は、空室対策における大きなカギとなります。賃貸営業も人間なので、良い関係性を築いているオーナーの物件を紹介したいと思ってしまいます。

賃貸営業と良い関係性を築くためには、賃貸営業の立場や業務負担を理解して協力的な姿勢を示すことが大切です。

たとえば、広告掲載などに必要な物件情報を整理して共有する、交渉があれば柔軟に対応する、募集条件が適切であるか相談して調整するなど。賃貸営業が紹介しやすい環境を作ることが大切です。

リフォームをする

入居希望者は、できる限り新しくてキレイな物件を好みます。そして、希望する家賃との兼ね合いを考えた上で最終的にどの物件にするか決めることが多いでしょう。

しかし、リフォームには費用がかかるため、どのようなリフォームをどこまでするかのバランスを考えることが重要です。

たとえば、キッチンやお風呂といった設備を新しくするには多額の費用がかかります。その費用をかけて、家賃は上がるのでしょうか？本当に必要ですか？

キッチンはそのままで表面にダイノックシートを貼る、浴室はそのままで壁一面にシートを貼る、水栓をサーモスタットに変える、鏡を横長に変えるなど、少額で見栄えを良くする方法はあります。

費用対効果を考えて、ターゲットとする入居者層に合った適切なリフォームを行うことが大切でしょう。

【実体験】私が実際に行った戸建て投資の空室対策

ここでは、私が実際に行った戸建て投資の空室対策について紹介します。

戸建て投資の空室対策をしようと考えている方の参考になれば幸いです。

入居条件を緩和（ペット可）

私が購入した戸建てはどれも築50年超えの古い物件ばかりだったので、少しでも入居者のターゲットを広げるためにペット可として募集しました。

ペットを飼う場合は、汚損リスクを踏まえてペットを飼わない人よりも高めの退去時のクリーニング費用を設定。退去時のクリーニング費用も対象の保証会社に加入してもらっていたので、取りっぱぐれがありません。

ジモティーで自主客付け

地域密着型サービス「ジモティー」を利用して、自主客付けを試みたことがありました。

結果的にジモティーではなく不動産会社の担当者が客付けしてくれましたが、不動産会社を利用できない（したくない）入居希望者たちと話ができたので今後の参考にはなりました。

ジモティーで自主客付けをした話に興味がある方は、こちらの記事をご覧ください。

家賃などの交渉幅を作る

信頼している賃貸営業マンに、あらかじめ家賃の交渉幅を伝えていました。たとえば、初めて購入した築50年超えの中古戸建てでは、5,000円の交渉幅を作っていました。

「ここまでは家賃を下げても大丈夫なライン」がわかっていれば、賃貸営業も柔軟な対応がしやすくなります。入居希望者が妥協点を見つけやすくなるようにすることも狙いです。

もちろん募集家賃のまま決まった方が良い。家賃を下げなくても良い人にまでやみくもに下げないよう、信頼している人に交渉幅を伝えるようにしています。

リフォーム

私の場合、そのままの状態でもそれなりに貸すことができそうな物件を購入しているので、あまりリフォームをすることはありません。

1つだけ、和室から洋室にリフォームしたことがあります。リフォーム後、入居が決まりました。

社内・社外に営業をかける

私は不動産会社で働いているため、同じ会社の賃貸仲介店舗をまわって客付けしてもらえるよう営業をかけていました。

また、他の不動産会社にも足を運び、広告料を出すことなどを伝えて積極的に紹介してもらえるよう営業していました。

近隣駐車場を借り上げ

私は安い戸建てを探していたので、購入したのは駐車場がない（or足りない）物件ばかりでした。

戸建てのある地域は車必須。2台分の駐車場を確保できないと客付けに大きな影響を与えます。

そのため、敷地内に駐車場がない戸建ては、あらかじめ近隣にある駐車場を借り上げておきました。

近隣駐車場を借り上げる場合は、駐車場オーナー（管理会社）に「入居者に貸し出すために借りたい」と伝えておくことをおすすめします。

戸建て投資の空室対策をする際の注意点

ここでは、戸建て投資の空室対策をする際の注意点について解説します。

勝算のある物件を購入する

不動産投資で失敗しないためには、物件選びが非常に重要なポイントとなります。物件選びから空室対策が始まっているといっても過言ではありません。

安い戸建てには安い値付けになる理由があります。入居希望者に選ばれる物件にできるか、そして購入金額やリフォーム代、家賃などとの兼ね合いも踏まえて購入を検討しましょう。

戸建て投資物件の探し方については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

リフォーム等やみくもにお金をかけない

戸建て投資の空室対策では、リフォームや設備の追加などにお金をかけすぎないことも重要です。

魅力的な物件に仕上げようと多額の費用を投じても、その分を家賃で回収できなければ投資効率が低下してしまいます。

無計画にリフォームを進めるのではなく、ターゲットとする入居者層や周辺相場を考慮し、費用対効果の高い改善を目指すとよいでしょう。

たとえば、キッチンや浴室など使用頻度の高い場所にだけ手を入れる、壁紙や床材を新調することなどが挙げられます。比較的低コストで効果を発揮するポイントに絞ることも戦略の一つです。

また、必須ではない設備に多額の投資をするよりも、清掃や内見の印象アップに力を入れる方が効果的な場合もあります。あなたの戸建てに合った戦略を考えていきましょう。

管理会社との連携を密にする

戸建て投資で安定した賃貸経営を続けるためには、管理会社との連携を密にすることが欠かせません。管理会社は、物件の維持管理や入居者募集のサポートを担う重要なパートナーだからです。

日頃から管理会社とコミュニケーションを取りやすい関係性を築くことで、退去から入居者募集までの迅速な対応や適切な空室対策を期待できます。

空室が続く場合には家賃や入居条件の見直しを提案してもらったり、リフォームや設備改善のアドバイスを受けたりするなど、管理会社と定期的な連絡や情報共有をすることが大切です。

また、物件のメンテナンス状況や入居者からのクレーム対応についても管理会社と連携して早期対応を心がけると、入居者満足度が高まり、長期入居につながる可能性が高まるでしょう。

人任せにせず自分でも動く

戸建て投資で失敗しないためには、管理や運営をすべて人任せにせず自分でも積極的に動く姿勢が大切です。

賃貸経営では管理会社や仲介業者に任せる部分も多いのですが、自分自身も物件や入居者に関心を持って取り組むことで、より良い結果を生むことが期待できます。

定期的に物件に足を運んで状況を確認したり、近隣の賃貸相場を調査したりするなど、オーナー自ら動くことで適切な家賃設定や物件のメンテナンスの判断がしやすくなるでしょう。

戸建て投資の空室対策でよくある質問

ここでは、戸建て投資の空室対策でよくある質問をまとめています。

戸建て投資における空室対策のポイントを理解しておこう！

戸建て投資で収益を安定させるためには、空室対策のポイントをしっかりと理解しておくことが大切です。

空室が続くと家賃収入が途絶えるだけでなく、固定費や管理費が負担になり、経営全体に悪影響を及ぼす可能性が高まります。

今回解説したように、空室を早期に埋めるためには物件の魅力や入居者のニーズを意識した対策が欠かせません。

賃貸仲介に力を入れている不動産会社の力を借りながら、あなたの戸建てにあった空室対策を検討してみましょう。