戸建て投資物件の探し方|失敗しないための選び方も解説【初心者向け】

戸建て投資物件の探し方 失敗しないための選び方も解説

こんにちは、賃貸営業マン&不動産投資家のしんし(@shinshi_fudosan)です!

不動産投資に興味のある人の中には、比較的少額から始めやすい戸建て投資を検討している人もいるのではないでしょうか?

実際、私も不動産投資の1棟目は中古戸建てでした。なかなか融資が通りにくかったので、まずは現金で購入できる金額の戸建てから始めて少しずつ実績を作ろうと考えたからです。

とはいえ、いざ戸建て投資を始めたいと思っても、どのように物件を探して、どのような物件を選べば良いのかわからず悩む方もいるでしょう。

そこで今回は、戸建て投資物件の探し方について解説します。失敗しないための選び方もご紹介しますので、戸建て投資に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

この記事を書いた人

賃貸営業マン歴10年。2019年から不動産投資をスタートし、賃貸併用住宅・貸家・アパートなど合計42戸を所有。2021年に資産管理法人設立。賃貸業界の中から見る不動産投資について発信しています!

資格:宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続支援コンサルタント他

Twitter:@shinshi_fudosan
Blog:はじめての戸建て投資

編集者:小花絵里(hana writing office代表/不動産ライター)

hana writing office代表。不動産会社・住宅メーカーで働いていた経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。大手Webメディアにも多数寄稿。執筆実績はこちら

資格:宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/FP2級/日商簿記2級/教員免許(国語)他

Twitter:@writerERI
Instagram:@eri.writer
Blog:Webライターのお悩み相談室

目次

戸建て投資物件の探し方

戸建て投資物件の探し方

ここでは、戸建て投資物件の探し方について解説します。

これから戸建て投資を始めたいと考えいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

初心者にはおすすめしにくいのですが、競売で中古戸建てを購入する方法もあります。

【参考】私の中古戸建て入手ルート
  • アットホーム
  • 知人からの紹介
  • アットホーム
  • アットホーム
  • 不動産会社からの紹介
しんし

私は不動産業界の人間なので紹介もありましたが、ポータルサイトで探すのがメインでした。

私の戸建て投資体験談は、こちらから読むことができます。

ポータルサイト等から探す

初心者の方は特に、物件情報が多数掲載されているポータルサイトを毎日チェックすることから始めることをおすすめします。

不動産業界で働く人も、成功している大家さんも、ポータルサイトは必ずチェックしています。

しんし

住宅メーカーで土地の仕入れをしていた妻も、ポータルサイトは毎日チェックしていましたよ。

また、中古戸建てだけでなく土地から探してみるのもおすすめです。建物解体が前提の古家付き土地であれば、ほぼ土地値で購入できる可能性が高いでしょう。

さらに、建物解体にかかる費用の負担が売主となっている場合、解体費用分の交渉余地があるとも考えられます。

ポータルサイトだけでなく、地元の不動産会社のホームページを定期的にチェックすることもおすすめです。基本的にポータルサイトに物件情報を掲載するにはお金がかかるので、自社サイトでしか情報公開していないケースもあるからです。

しんし

良い物件を見つけたいのであれば、地道に根気よく探しましょう!

しんし

地域によってどのサイトに情報が集まっているか等が異なります。まずは複数サイトをチェックして、希望エリアの物件情報を確認してみてください。

「ニフティ不動産」は有名不動産情報サイトからまとめて検索できるのでおすすめです。

ジモティーなどの取引サイトで探す

不動産を売りたい人と買いたい人をオンライン上でマッチングさせるサービスがあります。その一つが「ジモティー」です。

ジモティーはさまざまなジャンルの広告を無料で掲載できるサービスです。不動産の広告も掲載できるので、賃貸住宅の入居者を募集したり、売却したい不動産の情報を載せたりすることもできます。

ただし、ジモティーはあくまでも「広告を掲載できるサービス」でしかないので、不動産取引の仲介はしていません個人間取引が不安な人は、ジモティーで見つけた物件であっても不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

ちなみに、私はジモティーで中古戸建てを探したり、戸建ての入居者を探したりしたことがありますよ。興味のある方は、こちらの記事もご覧ください。

不動産会社・大家さん仲間などからの紹介

不動産会社は仕入れた物件を一般公開する前に、購入してくれそうな人に声をかけることがあります。

特にボロ戸建てのように販売価格が安すぎる物件の場合、費用対効果を考えて有料の広告掲載をせずに成約に向けて動くケースもあるのです。

とはいえ、不動産会社も関係性のない人に一般公開前の物件を紹介することは考えにくいでしょう。基本的には、過去に不動産取引のあった人(=物件を購入したことがある人)に声をかけると考えられます。

そのため、最初は不動産会社に直接足を運んで、少しずつ関係性を築いていくことをおすすめします。

また、他の大家さんから「良い物件があるけど今は買えない」などの事情があったときに、物件情報を教えてもらえることがあります。

しんし

私も大家さんから情報を頂いたり、良いと思ったけれど私が買えない物件情報を他の方に教えたりすることがありました!

不動産会社や大家さんが主催する不動産投資セミナーに参加すると、大家さん同士の交流が生まれやすいですよ。

その他、相続や空き家問題に関連して、遺品整理業者などから中古戸建て情報を入手している人もいます。

「終活の一環として不動産を現金化したい」というニーズがあっても、上記の専門家は不動産売却を直接手伝えるわけではありません。そのため、このような業種の人から紹介してもらう方法もあるでしょう。

戸建て投資物件の選び方【失敗しないために】

戸建て投資で失敗しないための物件の選び方

不動産投資で失敗しないためには、「物件選び」が非常に重要なポイントとなります。

しんし

不動産投資で最も重要なことは「仕入れ」といっても過言ではありません。

ここでは、戸建て投資で失敗しないための物件の選び方について解説します。

どのように戸建て投資物件を探したり、選んだりしたらいいのかわからない…とお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

定期的に現地確認できる距離の物件にする

基本的には、土地勘があって定期的に現地まで行くことができる範囲で物件探しをすることをおすすめします。

築年数が古い戸建ての場合、現況のまま貸し出せる状態であるケースは少ないでしょう。何らかの修繕が必要なケースがほとんどです。

また、賃貸のお部屋探しをする人は、できる限り新しくて綺麗な部屋を好みます。そのため、最初は築年数の古い戸建ての客付けに苦戦してしまう可能性も考えられます。

購入後もリフォームや客付けなどで現地に足を運ばなければならない可能性もあるため、最初は特に定期的に現地に行ける距離の物件にした方が良いでしょう。

しんし

私は基本的には県内(車で片道1時間の範囲)で探していましたが、情報が少ないので隣県の一部(車で片道2時間の範囲)の物件情報も見ていました。

エリア内の賃料相場などを確認する

せっかく物件を購入しても、入居者が決まらなければ収入が得られません。そのため、エリア内の賃料相場、賃貸需要と供給状況をしっかりと確認しておきましょう。

たとえば、賃貸物件の供給が多すぎて賃料が値崩れしている地域は避けるべきだといえます。

また、よっぽどエリアを熟知しているのでなければ、人口数万人以下の小さな市町村は避けた方が無難でしょう。

賃料相場は、SUUMO・LIFULL HOME’S・アパマンショップといったお部屋探しのポータルサイトを見ると把握しやすいですよ。築年数や間取りなどの条件が近い物件で賃料相場を把握する他、築浅の家賃相場も見ておくとエリア内の賃貸住宅の供給状況がわかりやすいと思います。

購入前に必ず現地を確認する

初心者の方は特に、必ず現地を確認してから購入することをおすすめします。写真や間取り図からのイメージと実際が異なる可能性があるからです。

特に価格の安い中古戸建ての場合、郊外に位置しており、築年数が古くて大幅な修繕が必要な物件がよくあります。

どの程度の修繕が必要であるか、周辺環境に問題がないかなど、実際に現地に行くことでわかる情報もあるため、購入してから後悔しないようしっかりと確認しておきましょう。

大規模な修繕が必要な物件は避ける

価格の安い物件であっても、大規模な修繕が必要で多額の費用がかかってしまうと、かえって割高での購入になってしまう可能性があるでしょう。

また、建物の構造部分などの安全性に問題がある物件はリスクが高いといえます。たとえば、シロアリ被害のある物件や傾きのある物件など。

初心者の方は特に、売主や仲介業者に現状をしっかりと確認して、多額のリフォーム費用をかけなくても貸し出せる状態になる物件を選ぶことをおすすめします。

ちなみに私の場合、戸建て1棟目は水回りがすべて新品+オール電化にリフォームされていたものを購入。簡単な修繕のみですぐに貸し出せる状態になる物件だったこともあり、購入後それほど時間をかけずに客付けできました。

しかし、築年数50年超のボロ戸建てであったことから、入居後は色々と修繕が必要になりました…。

しんし

謎の水漏れが起こったり、売却直前にエコキュートが壊れたり、色々ありました!

築年数と表面利回りを確認する

築年数が古いほど修繕などのリスクが高まるのが一般的です。そのため、築年数の古い戸建てを考えるのであれば、リスクに見合った利回りがあるか確認する必要があるでしょう。

現在、夫が所有する中古戸建ては3棟。すべて築年数は50年前後であり、中古戸建てというより「ボロ戸建て」といえる物件です。

しんし

私は目安として、表面利回り20%超としていました。

利回りを計算する際は、SUUMO・LIFULL HOME’S・アパマンショップといったポータルサイトで賃料相場を把握しておきましょう。

敷地内・近隣に駐車場があるか確認する

価格の安い戸建ては、公共交通機関での移動がしやすい都市部よりも郊外、車での移動が必須の地方に位置することが多いでしょう。

そのため、戸建ての敷地内もしくは近隣に駐車場があるか確認しておくことをおすすめします。

大人1人につき車1台が必須の地方の場合、2台分の駐車スペースを確保できることが望ましいでしょう。

しんし

私が検討するエリアの場合、駐車場が確保できないとお部屋探しの候補から外されてしまいます。エリアごとの生活環境を調べておきましょう。

地道に良い物件を探して戸建て投資を成功させよう!

地道に良い物件を探して戸建て投資を成功させよう!

今回ご紹介したように、良い物件を見つけるためには地道にコツコツ情報収集をするのが1番です!

他の人も同じように、良い物件がないかひたすら情報収集を続けています。簡単には見つかりませんが、毎日チェックし続けることが大切です。

不動産投資では物件の仕入れが非常に重要なポイントとなります。戸建て投資に挑戦したいと考えている人は、良い物件が見つかるように少しずつ物件探しを始めていきましょう!

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