戸建て投資のメリット・デメリット｜向いている人やリスク対策も解説！

不動産投資の中でも戸建て投資は初心者でも始めやすいため、挑戦してみたいと考えている人も多いのではないでしょうか？

戸建て投資にはアパート投資と比較すると少額から始めやすく共用部分の管理が不要等のメリットがある一方、さまざまなデメリットも存在します。

そこで今回は、実際に戸建て投資をしている私が戸建て投資のメリット・デメリットについて解説します。

戸建て投資のデメリットを軽減するためのリスク対策や戸建て投資に向いている人の特徴も解説しますので、戸建て投資に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資とは

戸建て投資は、戸建て住宅を購入して賃貸することにより収益を得る仕組みの不動産投資です。

アパートやマンションと比較すると戸建て物件は規模が小さく初期投資額が抑えやすいため、不動産投資初心者でも検討しやすい特徴があります。

また、壁を隔てた隣に人が住んでいる環境が嫌な人や庭などの広いスペースは必要な人など、マンションやアパートにはない魅力を求める層からの需要を見込める特徴もあります。

ただし、戸建て投資には他の不動産投資とは異なるデメリットも多く存在しています。たとえば、金融機関からの融資が受けにくい、物件によってはリフォーム費用が高額になってしまうなど。

戸建て投資にはメリット・デメリットの両面があるため、あなたに向いている投資方法であるか、あなたに合った戸建て投資の戦略は何かを考慮した上で挑戦してみましょう。

戸建て投資のメリット

ここでは、戸建て投資のメリットについて解説します。

比較的少額から始めやすい

戸建て投資の大きなメリットは、一棟アパート・マンションと比較すると少額から始めやすいことにあるでしょう。

地域や築年数などの条件にもよりますが、中古戸建てなら数十万円～数百万円程度で物件を購入することも可能です。

新築の場合でも、一棟アパート・マンションと比較すれば戸建ての方が少ない金額で建てることが可能です。

不動産投資の中でも少ない予算から始めやすいことは、特に初心者にとってメリットだといえるでしょう。

比較的利回りが高い傾向にある

アパート・マンション投資と比較すると、戸建て投資の方が利回りが高い傾向にあることもメリットの一つ。

特に中古戸建て物件を低価格で購入し、リフォームやリノベーションを行うことで価値を高めて客付けできれば、コストを抑えつつ賃料収入を増やすことが可能です。

ただし、利回りが高い物件は、賃貸需要が見込めない地域にあったり、多額の修繕費用がかかったりするケースもあるため、物件選びの際には注意が必要です。

共用スペースの管理が不要

戸建て投資は、アパートやマンションのような共用部分がないため管理が不要なメリットもあります。

アパート・マンションの場合、エントランス・廊下・階段・エレベーターなどの共用部分を維持管理するための費用や手間がかかります。

一方、戸建て投資の場合は上記のような共用部分がないため、維持管理コストがかかりません。単一の入居者であることから、管理委託せずオーナーが自主管理することも検討しやすいでしょう。

リフォーム・建て替えがしやすい

戸建て投資の場合、土地・建物すべて所有できること、アパートやマンションに比べて構造がシンプルであることから、リフォームや建て替えがしやすいメリットがあります。

分譲マンションのリフォームでは許可が必要だったり、アパートやマンションの建て替えには入居者全員と立ち退き交渉が必要になったりすることがあるでしょう。戸建て投資の場合は、このような手間を省くことが可能です。

さらに、建物を解体して土地として売却するという手法をとることもできます。オーナーの自由度が高いことも、メリットだといえるでしょう。

郊外でも賃貸需要が期待できる

戸建て住宅には、庭付き・駐車場付き・ペット可などアパート・マンションでは実現しにくいニーズに応えられるメリットもあります。

また、壁を隔てた隣に人が住んでいる環境が嫌な人や家族が多くて広い家に住みたい人など、戸建てに絞って探す入居希望者もいます。

そのため、都市部から離れた郊外でも、アパートやマンションにはない魅力がある戸建て賃貸であれば需要が期待できることもあるのです。

とはいえ、地域によって需要のばらつきがあるため、エリアの特徴や周辺の賃貸物件なども調査した上で物件を選ぶことをおすすめします。

戸建て投資のデメリット

ここでは、戸建て投資のデメリットについて解説します。

空室になると家賃収入はゼロ

戸建て投資におけるデメリットの一つは、空室になると家賃収入が完全にゼロになること。

アパートやマンションのような複数の部屋がある物件なら、一部が空室となっても他の部屋からの家賃収入で補うことが可能です。

しかし、戸建て投資の場合は一戸のみ。空室期間中は家賃収入が途絶えてしまうのです。

また、空室が長期化すると、固定資産税などの維持費用だけが発生する状況になり赤字が膨らむ可能性も考えられます。

空室リスクを軽減するためには、賃貸需要を見込める物件選びをしたり、適切な家賃設定をしたり、信頼できる不動産会社と連携したりするなど、早期に入居者を見つける工夫が必要でしょう。

リフォーム費用が高額になることも

物件によってはリフォーム費用が高額になってしまうケースがあります。特に築年数が古くて価格が著しく安い物件はそのままの状態で貸し出すことが難しい場合が多いため、注意が必要です。

せっかく物件を安く購入できても、リフォーム費用が高額になってしまうとトータルでかかる金額が大きくなってしまうため、収益性が下がってしまいます。

さらに、入居者が住み始めてからも修繕が必要になる可能性があります。特に築年数の古い物件を購入する場合は見えない部分の修繕が必要になることもあるため、修繕が必要な箇所や費用を事前に把握することが大切です。

金融機関からの融資が受けにくい

戸建て投資のデメリットとして、金融機関からの融資が受けにくいことが挙げられます。戸建て投資はアパート投資と比べると収益性や安定性で劣ると見なされる可能性が高いからです。

特に中古戸建ての場合は担保評価が低くなりやすいため、融資を断られるケースもあることに注意しましょう。

また、戸建て住宅は一戸のみ。空室になると家賃収入が途絶えることから、投資リスクが高いと評価される場合もあります。

資産拡大のスピードは遅い

戸建て投資はアパート・マンション投資と比較すると少額から始めやすいメリットがある一方、一つの物件から得られる収益が限定的であるため資産を拡大するスピードが遅くなる傾向があります。

戸建て投資では一つの物件に一世帯の入居者のみ。複数の部屋から家賃収入を得られるアパート・マンション投資と比べると、収益の増加ペースが緩やかだといえます。

戸建てを現金で購入する場合はレバレッジ効果が得られないため、資産拡大のペースがより遅くなるでしょう。

また、アパート・マンション投資のような規模を目指す場合は、戸数を増やすために戸建てを買い進めていくことになります。

複数の戸建て物件を探して購入して運用する手間を考えると、アパート・マンションを一棟購入した方が効率的です。

戸建て投資のデメリットを軽減するリスク対策

ここでは、戸建て投資のデメリットを軽減するためのリスク対策について解説します。

空室リスクへの対策

不動産投資で失敗しないためには、物件選びが非常に重要なポイントとなります。物件選びから空室対策が始まっているといっても過言ではありません。

安い戸建てには安い値付けになる理由があります。入居希望者に選ばれる物件にできるか、そして購入金額やリフォーム代、家賃などとの兼ね合いも踏まえて購入を検討しましょう。

戸建て投資物件の探し方については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

また、空室になった際に早めに入居者を決めるための空室対策も重要なポイントとなります。

戸建て投資の空室対策については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

リフォーム費用を抑える工夫

戸建て投資では、リフォームや設備の追加などにお金をかけすぎないことも重要です。

魅力的な物件に仕上げようと多額の費用を投じても、その分を家賃で回収できなければ投資効率が低下してしまいます。

無計画にリフォームを進めるのではなく、ターゲットとする入居者層や周辺相場を考慮し、費用対効果の高い改善を目指すとよいでしょう。

たとえば、キッチンやお風呂といった設備を新しくするには多額の費用がかかります。その費用をかけて、家賃は上がりますか？本当に必要ですか？

キッチンはそのままで表面にダイノックシートを貼る、浴室はそのままで壁一面にシートを貼る、水栓をサーモスタットに変える、鏡を横長に変えるなど、少額で見栄えを良くする方法はあります。

費用対効果を考えて、ターゲットとする入居者層に合った適切なリフォームを行うことが大切でしょう。

融資を受けやすくするポイント

戸建て投資は融資を受けにくいことを前提に考えて、金融機関が重視するポイントを押さえて準備を整えることが大切です。

資産拡大を加速させる戦略

資産拡大を加速させる戦略の一つが、収益性の高い物件を選ぶことです。つまり、将来的な家賃収入だけでなくキャピタルゲイン（売却益）も踏まえて物件選びを行うのです。

賃貸需要の高いエリアや、リフォーム後の価値が大きく向上する物件に注目することなどが考えられるでしょう。

また、再投資を繰り返す仕組みを構築することも資産拡大には欠かせません。たとえば、最初の物件から得た家賃収入や売却益を次の投資資金に充てて、保有物件を増やすスピードを加速させるなど。

さらに、管理会社と連携することで物件運営を効率化しながら時間を節約し、新たな投資に注力する環境を整えることも資産拡大を加速させる戦略の一つといえます。

戸建て投資に向いているのはどんな人？

ここでは、戸建て投資に向いている人の特徴について解説します。

初期投資を抑えて不動産投資を始めたい人

戸建て投資は、アパート・マンションと比較すると少額から始めやすいメリットがあります。初期投資を抑えて不動産投資を始めたい人に向いているといえるでしょう。

地域や築年数などの条件にもよりますが、中古戸建てなら数十万円～数百万円程度で物件を購入することも可能です。

新築の場合でも、一棟アパート・マンションと比較すれば戸建ての方が少ない金額で建てることが可能です。

ただし、比較的初期投資を抑えやすい一方で、多額の修繕費用がかかるケースがあることに注意が必要です。

せっかく物件を安く購入できても、リフォーム費用が高額になってしまうとトータルでかかる金額が大きくなってしまうため、収益性が下がってしまいます。

特に築年数の古い物件を購入する場合は見えない部分の修繕が必要になることもあるため、修繕が必要な箇所や費用を事前に把握することが大切です。

自己資金に応じた投資規模から始めることで、リスクを最小限に抑えながら安定した運用を目指せるでしょう。

都市部の郊外や地方での不動産投資を検討している人

都市部の郊外や地方での不動産投資を検討している人にとっては、戸建て投資が魅力的な選択肢となり得るでしょう。

郊外や地方の戸建ては都市部に比べて物件価格が抑えられることが多く、初期費用が抑えやすい。また、ファミリー層や広い住居を求める入居者の多い地域であれば、安定した賃貸需要も期待できます。

ただし、郊外や地方は地域によって賃貸需要が大きく異なるため、購入前に市場動向や人口動態などをしっかりと調査することが大切です。

リスク管理を重視する慎重派の人

リスク管理を重視する慎重派の人は、アパート・マンション投資よりも戸建て投資が向いているといえます。

アパートやマンションと比較すると戸建て投資は規模が小さいため、借り入れせずに現金で購入することが可能です。万が一失敗しても大きな損失にはなりにくいでしょう。

また、戸建て投資は一物件一入居者であるため、管理がシンプルでリスクの全体像を把握しやすい特徴もあります。

不動産投資で成功するためには、さまざまな知識や経験が必要です。まずは規模の小さな戸建て投資で不動産投資の基礎を学ぶのも良いでしょう。

物件管理に時間や労力が割ける人

戸建て投資は一物件一入居者なのでアパート・マンションよりは管理しやすいため、管理委託せずに自主管理を選ぶオーナーも少なくありません。

そのため、物件管理に時間や労力を割ける人も戸建て投資に向いているといえるでしょう。

また、DIYに興味がある人にも向いています。オーナー自らDIYで物件の価値を上げる取り組みをすることで、戸建て投資そのものを楽しめるかもしれません。

戸建て投資のデメリットに関するよくある質問

ここでは、戸建て投資のデメリットに関するよくある質問について紹介します。

戸建て投資のデメリットも理解して挑戦しよう！

戸建て投資は、アパート・マンションと比較すると初期費用が抑えやすいため初心者でも始めやすい不動産投資です。

しかし、今回ご紹介したようにデメリットもあるため、メリット・デメリットの両方をしっかりと理解した上で挑戦することが大切です。

空室リスクや修繕費用の発生、融資の難しさなど、戸建て投資特有の課題はありますが、事前に調査したり、計画を立てたりすることで、リスクを軽減させることはできます。

戸建て投資のデメリットを正しく理解して、あなたの投資スタイルに合った戦略を計画を立てて挑戦してみてください。