新築アパート完成！入居者募集から満室になるまでの話

紆余曲折を経て、当初の予定通りに新築アパートが完成しました！

他のオーナーさんから工期がずれる話をよく耳にしていたので、予定通りに完成して本当にホッとしました。

アパートが完成したので、あとは満室にするだけ！

今回は、新築アパートの入居者の募集条件について自分なりに考えていたことをお伝えしたいと思います。

賃料設定の考え方と敷金・礼金の決め方

私がアパートを建てたエリアの賃料相場は52,000円～55,000円　共益費3,000円～4,000円　駐車場が3,000円～4,000円くらいでした。つまり、月額の合計は58,000円～63,000円くらい。

この中でも特に大事な項目が「賃料」です。

賃料はお部屋探しをする人が最初に目にするところで、賃貸情報サイトを使う際は「賃料」を設定して検索するケースがほとんどでしょう。

賃貸情報サイトでの賃料検索は5,000円単位で行うことができます。したがって、今回のケースの場合、賃料設定は55,000円にするのが良いとされています。

また、今回は敷金0か月、礼金2か月に設定しました。

敷金0にした理由は、私が委託している管理会社指定の保証会社が退去時クリーニング費用も補償してくれるから。

入居時に保証会社に加入してもらえれば退去時のクリーニング費用を取り損ねるリスクがないので、初期費用を抑えるために敷金0か月にしました。

そして、礼金はオーナーの売上になるので、正直にいえばできるだけ多く取りたいのが本音ですよね。

私の場合、礼金2か月に設定して、賃貸仲介のスタッフに「礼金1か月分は交渉材料に使って大丈夫だから」と伝えていました。

このエリアは法人契約の需要も見込めるため、社宅規定により礼金2か月でも意外と決まると考えていたので、強気の設定にできました。

建物完成から1週間経つけど、思ったより入居者が決まらない！

お部屋探しの繁忙期にあわせて、建物は2月末に完成させました。

完成前の1月下旬から2部屋申し込みが入っていたため、完成して実際に内見できるようになったら続々と決まっていくだろうと思っていました。

しかし…。実際には、建物完成から1週間経っても申し込みの連絡がありませんでした！

2～3月の時期を逃してしまうと今設定している家賃帯で探す人が少なくなってしまうため、家賃を下げなくてはならない可能性があったのです！

焦ってしまった私は、賃貸仲介をお願いしていたお店の店長に「賃料を1,000円下げよう！礼金も1か月で募集しよう！」と提案しました。

賃貸仲介の現場からすれば、家賃や初期費用が安くなれば客付けしやすくなるので、もちろん「承知しました」との返事が届きます。

しかし、店長とこのようなやり取りをした直後に、賃料・礼金を変更する前での申し込みが入りました。

このことで私の焦りすぎだと気づき、「やっぱり元の条件に戻してください！交渉幅としては使って良いので！」と店長に伝え直しました。

このときの私は、完全に不動産メンヘラになっていたと思います(笑)

それから多少の交渉はあったものの、順調に申込が入って3月25日には8部屋すべて満室となりました！

「アパート完成から1ヶ月で満室になったとしたら、それは家賃が安すぎるから。3か月くらいで決まる家賃が適正家賃」という先輩方の教えをわかってはいるつもりでした。

しかし、いざ自分で体験すると「1日でも早く満室にして安心したい」という気持ちが強くなるのがわかりました。

何はともあれ、これで満室！

土地を見つけてから約1年。色々な波はありましたが、完成して1か月後に満室。私としては、良い結果だったと思います！

最終的な利回りは、9.9％と惜しくも10％には届きませんでした(´;ω;｀)

ただ、昨今の建築費高騰を考えると、大健闘だったのではないかと思っています。

2024年現在はさらに建築費が上がっているので、新築で10％を目指すのはさらに困難になっているのではないでしょうか。

しかし、融資条件や土地次第で新築に挑戦すること自体は全然ありだと思います。