戸建て投資の管理方法｜自主管理と管理委託のメリット・デメリットを解説

戸建て投資を始めると、「賃貸管理の方法をどうするか」という悩みに直面する人も多いのではないでしょうか？

オーナー自ら賃貸管理する「自主管理」と管理会社というプロに任せる「管理委託」。それぞれにメリット・デメリットが存在します。

そこで今回は、戸建て投資の管理方法について解説します。

この記事では、戸建て投資における管理業務の基本から、自主管理と管理委託の選び方、実体験を交えた具体例までをわかりやすく解説します。

戸建て投資の管理方法にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資の管理業務とは？

戸建て投資における「管理業務」とは、物件を適切に維持・運営し、収益を最大化するために必要なさまざまな業務を指します。

たとえば、戸建て投資の管理業務には次のようなものがあります。

上記のような管理業務は、戸建て投資を円滑に進めていくために欠かせないものばかりです。

しかし、賃貸管理業務をこなすには多くの時間や労力がかかるだけでなく、場合によっては専門的な知識も求められることがあります。

戸建て投資の主な管理方式は、賃貸管理をすべてオーナーが行う「自主管理」と管理会社に任せる「管理委託」。

それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶかはオーナー自身のライフスタイルや物件の規模に応じて決めることが大切でしょう。

戸建て投資で自主管理するメリット・デメリット

ここでは、戸建て投資を自主管理するメリット・デメリットについて解説します。

自主管理に興味がある人は、メリット・デメリットの両面を理解した上で検討してみてください。

メリット①管理手数料のコスト削減

自主管理の大きなメリットは、管理会社に委託する手数料を節約できることです。

管理会社に委託すると、毎月「家賃収入の○%」という形で管理手数料を支払う必要があります。

しかし、すべてオーナーが管理業務を行う自主管理であれば、管理手数料はかかりません。賃貸管理にかかる費用を抑えられるので、収益性が高まるといえるでしょう。

メリット②物件の状況を把握しやすい

オーナー自ら物件を管理することで、建物や設備の状態、入居者の状況などを把握しやすくなります。

また、管理会社を介さずにオーナーの判断で迅速に対応できることもメリットの一つ。たとえば、修繕費用を抑えるために自分で手配する、家賃交渉に柔軟に応じるなど。

すべてオーナーの判断で決められるので、柔軟な対応がしやすいといえるでしょう。

メリット③入居者と直接コミュニケーションを取れる

自主管理の場合はオーナーが直接入居者とコミュニケーションを取ることができるため、入居者との関係を密にすることができます。

直接やり取りすることにより、入居者の要望や問題を迅速に把握して柔軟に対応することが可能です。入居者からの信頼感が高まり、結果として長期入居につながるケースもあるでしょう。

メリット④賃貸管理のスキルアップにつながる

オーナーがすべての賃貸管理業務を行うことで、賃貸管理に関する多くの実務経験を積むことができます。

入居者募集や契約手続き、修繕対応など幅広い業務を自ら行うことで、賃貸経営に必要な知識とスキルが自然と身に付くことはメリットだといえます。

賃貸管理のスキルは、今後新たに賃貸物件を増やしたいと考える際や、複数の物件を効率的に運営したい場合に役立つでしょう。

デメリット①時間と労力がかかる

自主管理の大きな課題は、管理業務にかかる時間と労力です。

入居者からの問い合わせやトラブル対応、家賃の管理、物件のメンテナンスなど多くの作業が発生するため、すべてをオーナー自身で行うことは大きな負担となります。

特に、トラブルが頻繁に発生してしまうと、対応に多くの時間を取られてしまいます。他の仕事や日常生活に支障が出る可能性が考えられるでしょう。

デメリット②緊急対応が必要になることも

戸建て投資をしていると、設備の故障や入居者間のトラブルなど、緊急の対応が必要な場面も出てくることがあります。

緊急度が高いトラブルの場合、迅速に対応できないとさらに大きなトラブルに発展してしまう可能性も。

夜間や休日に緊急の連絡が入ることも考えられるため、生活に支障をきたす可能性があることはデメリットといえるでしょう。

デメリット③知識・経験不足によるトラブル

賃貸管理には、賃貸借契約に関する法律や入居者対応、修繕手配など、多岐にわたる知識が求められます。自主管理を行う場合、これらの知識や経験が不足していると、思わぬトラブルに発展するリスクもあるのです。

たとえば、契約内容の不備が原因で入居者とトラブルになったり、設備トラブルの対応が遅くて別のクレームに発展してしまったり、退去時の現状回復の負担割合で揉めてしまったりするなど。

設備の修理や法律上のトラブルなど専門家の助けが必要な場合にはスムーズに対応できないことがあるため、結果として入居者の満足度を損なう可能性も考えられるでしょう。

トラブルを適切に対処するためには、事前に賃貸管理に関する情報を集めて勉強したり、何かあったときの相談先を見つけておいたり、必要に応じて専門家のアドバイスを受けたりすることが大切です。

戸建て投資で管理委託するメリット・デメリット

ここでは、戸建て投資を管理委託するメリット・デメリットを解説します。

管理委託に興味がある方は、メリット・デメリットのどちらもしっかり理解した上で検討してみてください。

メリット①手間をかけず時間を有効活用できる

入居者の募集や契約の締結、トラブル対応、定期的なメンテナンスなど、手間や時間のかかる賃貸部分の管理を管理会社に委託することで、オーナーは時間を有効活用しやすくなるメリットがあります。

仕事やプライベートの時間を優先することができるので、他のことに集中しやすくなるでしょう。

メリット②迅速かつ適切なトラブル対応

管理会社は賃貸管理のプロフェッショナルです。入居者からのクレームや設備の故障など突発的なトラブルが発生した際には、管理会社が迅速に対応します。

特に、夜間や休日に発生するトラブルへの対応はオーナーにとって大きな負担となりますが、管理会社に任せることで安心感が得られます。

入居者にとっても、トラブル時にすぐに対応してもらえる体制が整っていることは大きな安心材料となるでしょう。

また、契約やトラブル対応などの専門知識が必要な場面でも、管理会社は豊富な経験を活かしてスムーズに対応できます。

管理会社の専門的な知識やノウハウを活用することで、物件の運営リスクを軽減することにもつながるでしょう。

メリット③空室リスクの低減

管理会社に委託することで、空室リスクを軽減できるメリットがあります。

一般的に、管理会社は複数の広告手段を持っています。物件情報を広く発信することができるため、短期間で多くの入居希望者を集めることが可能です。

賃貸市場の動向やエリア内の需要に精通している管理会社であれば、最適な賃料設定やキャンペーンの実施など、効果的な戦略を提案してもらえるでしょう。

また、管理会社は、解約が決まってから次の入居者を募集するための準備を整えて、空室期間を最小限に抑える取り組みも行っています。

しっかりと空室対策をしてもらえる管理会社を選ぶことにより、安定した家賃収入を確保しやすくなるといえるでしょう。

デメリット①管理費用が発生する

管理会社に賃貸業務を委託する場合は、対価として管理手数料を支払う必要があります。

一般的な管理手数料は、家賃収入の5%程度。賃貸部分の規模や家賃収入によっては、管理手数料が収益を圧迫してしまうこともあるでしょう。

デメリット②管理会社の質に依存する

管理会社によって、提供しているサービス内容や質に大きな差があります。そのため、管理会社選びに失敗すると、適切な賃貸管理が行われない可能性があることに注意が必要です。

トラブル対応が遅れたり、入居者からのクレームに対して十分なフォローがされなかったりすることがあると、物件の評判に悪影響が出る可能性があります。

管理会社を選ぶ際は複数の会社を比較し、信頼できる会社に委託することが大切です。

デメリット③入居者との直接的な関係が薄れる

管理委託すると、入居者とのやり取りはすべて管理会社を通じて行うことになるのが一般的です。そのため、オーナーと入居者の直接的な関係は薄れてしまうかもしれません。

入居者と密なコミュニケーションを取りたい人や入居者のニーズや困っていることなどを直接聞き取りしたい人にとってはデメリットだといえるでしょう。

自主管理と管理委託、どちらを選ぶべき？判断するポイント

戸建て投資の管理方式を選ぶ際には、「自主管理」と「管理委託」のどちらが自分にとって最適かをしっかりと見極めることが重要です。

ここでは、戸建て投資の管理方式を選ぶ際のポイントについて解説します。

時間の余裕がどのくらいあるか

自主管理を選ぶ場合は、入居者とのやり取りや修繕対応などの業務に多くの時間が必要となります。そのため、まずは日々の生活の中でどれだけ賃貸管理に時間を割けるかを考えてみましょう。

もしあなたが比較的自由な時間があり、賃貸管理に取り組むことが可能であれば、自主管理はコストを抑えながら賃貸経営の実務を学べる良い方法となります。

しかし、仕事や家庭の事情で忙しく、管理にかける時間が限られている場合は、日々の煩雑な管理業務を管理会社が代行してくれる管理委託が適しているといえるでしょう。

賃貸管理への興味やスキルがあるか

賃貸管理に対する興味と、自分がどのくらい賃貸管理業務のスキルを持っているかも大きな判断基準となります。

自主管理をする場合、家賃管理や設備の修理手配、入居者のトラブル対応など幅広い業務を経験することが可能です。

賃貸管理のスキルアップにつながるため、将来的により多くの物件を所有した場合に役立つ場面があるでしょう。

ただ、賃貸管理に関する知識や経験が不足している場合はトラブルに発展してしまうリスクが高くなるため、管理会社に委託して安心感を得るのも一つの選択肢となり得るでしょう。

コストと収益性のバランス

管理委託を選ぶ場合は、管理会社に支払う管理手数料がかかります。そのため、あなたの賃貸併用住宅の場合にどの程度の負担になるか考慮する必要があるでしょう。

一般的に、管理手数料は「家賃収入の○%」と設定されるため、家賃収入の金額が大きくなるとその分管理手数料も高くなってしまいます。

とはいえ、小規模の物件の場合はそもそもの家賃収入が少ないため、管理手数料を支払うことにより収益性が圧迫される可能性が高いといえます。

コスト削減を重視したい場合は自主管理が有利であり、管理の負担軽減を求めるのであれば管理委託も十分に価値があるといえるでしょう。

トラブル対応への負担

賃貸経営には、入居者トラブルや設備の故障といった突発的な問題がつきものです。自主管理では、これらのトラブルが発生した場合、オーナー自身が対応する必要があります。

夜間や休日にトラブルが発生することもあり、その負担が生活に影響を与える可能性があります。

そのため、トラブル対応に不安がある場合やトラブル対応に迅速かつ適切に対処するのが難しいと感じる場合は、管理委託して安心感を得る選択肢も考えられるでしょう。

不動産投資の規模

物件の規模も、管理方式を選ぶ際のポイントです。小規模な物件であれば自主管理でも対応しやすいかもしれませんが、不動産投資物件の棟数や戸数が多くなると管理の手間が増加します。

あなたの不動産投資の規模に応じて、効率的に管理できる方式を選ぶとよいでしょう。

管理会社の選び方とチェックポイント

ここでは、管理会社の選び方とチェックポイントについて解説します。

管理会社の規模

私の場合、管理会社を選ぶときに重視しているのは「集客力」です。そのため、物件のあるエリア内で管理会社の規模が大きいところが良いと考えています。

賃貸住宅を探しているのは個人だけではありません。規模の小さな管理会社の場合、社宅代行会社からの紹介がなかったり、法人からの直接依頼の数が少なかったりする可能性が高いでしょう。

そもそも自分の物件を紹介してもらえる母数が少なければ、機会損失になってしまいます。

また、ある程度の社員数がいる管理会社を選ぶことも大切だと思っています。私の周りでは、人手不足により賃貸管理に人員が割けなくて、賃貸管理の規模を縮小させたり、賃貸管理業務をやめる不動産会社が増えているからです。

管理手数料の相場とサービス内容のバランス

管理会社を選ぶ際に重要なポイントの一つが「管理手数料の相場」と「提供されるサービス内容」のバランスです。

管理手数料が安ければ良いというわけではなく、コストに見合ったサービスを受けられるかを見極めることが大切だからです。

管理手数料が極端に安い場合、希望するサービスが受けられない可能性があります。たとえば、迅速なトラブル対応が期待できなかったり、修繕費用が高額になるケースがあるかもしれません。

また、客付け力が弱いと空室期間が長くなるリスクもあります。管理手数料の安さだけに目を向けず、総合的なサービスの質を重視しましょう。

客付け力の強さ

管理会社を選ぶ際に重要なポイントの一つが、「客付け力の強さ」です。

客付け力とは、空室を埋めるための入居者募集から契約成立までのスキルのこと。客付け力が弱いと空室期間が長引き、収益が低下するリスクが高まります。

管理会社によっては、築古戸建ての賃貸管理を引き受けてくれないこともあるので注意しましょう。

管理会社の客付け力の強さを確認する方法として、たとえば次のようなものが挙げられます。

管理会社の評判・口コミを調べる

管理会社を選ぶ際には、評判や口コミを調べることも大切です。

管理会社が提供する情報だけではサービスの実態を完全に把握することは難しいでしょう。第三者の意見や実際の利用者の声を参考にすることで、より現実的な判断がしやすくなります。

管理会社の評判・口コミを調べる方法として、たとえば次のようなものが挙げられます。

口コミを探す際は、古いものではなく最新の情報をチェックしましょう。また、極端な意見に左右されず、全体の傾向を見ることが大切です。

複数社を比較検討する

管理会社を選ぶ際は1社だけに絞らず、複数社を比較検討することをおすすめします。

管理会社によって得意分野やサービス内容の違いがあるため、複数社を比較することで、あなたの物件に最適な管理会社を見つけやすくなります。

【実体験】私は戸建て投資物件をすべて管理委託しています

私は所有するすべての戸建て投資物件の賃貸管理業務を管理会社に委託しています。理由は、手間がかかるからです。

私の戸建て投資物件は、地方にある築年数の古い「ボロ戸建て」と呼ばれる物件ばかりです。間違いなく、人気物件ではありません。家賃も安い。

魅力の少ない物件は入居者募集にも工夫が必要です。また、築年数が古く修繕リスクが高いこと、そして入居者層もあまり良くないことが予想されるため、トラブルも懸念されます。

会社員をしながら不動産投資をする私が片手間に対応するよりも、賃貸管理のプロに任せた方が入居者も安心できるはず。

たしかに管理会社への委託はコストがかかりますが、私の場合はコスト以上のメリットを感じています。

戸建て投資の管理方法は自分に合うものを選ぼう！

自主管理と管理委託のどちらを選ぶべきかは、オーナーや物件の状況によって異なります。

自主管理はコストを抑え、直接的な経験を積むことができる一方で、時間と労力が必要です。

一方、管理委託は、プロに任せて安心して賃貸経営を行うことができますが、その分管理手数料が発生します。

自分のライフスタイル、物件に割ける時間、管理業務への興味やスキルなどを総合的に考え、自分にとって最適な管理方式を選択することが、賃貸併用住宅の運営を成功させる鍵となるでしょう。