戸建て投資の確定申告｜やり方や節税方法、注意点なども解説！

戸建て投資を運営し始めたら、避けて通れない重要なポイントの一つが「確定申告」。

家賃収入をや賃貸経営にかかった経費を適切に申告できないと、税務上のトラブルに発展してしまう可能性があります。

そこで今回は、実際に戸建て投資をして確定申告している私が、戸建て投資の確定申告の一般的な流れについて解説します。

確定申告でわからないことがあれば税務署などにも相談しながら、正しく申告していきましょう！

戸建て投資は確定申告が必要？

確定申告とは、1年に1回所得税の精算をするために必要な売上や経費を税務署に申告すること。1月1日から12月31日までの売上や経費を翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行い、納税します。

戸建て投資をする人の場合、一般的には次に該当すれば確定申告をする必要があるでしょう。

ここでの「売上」は戸建て投資物件からの家賃収入のみを指しているわけではありません。他にも家賃収入や事業収入などがあれば、売上として計上します。

上記の他にも「給与収入が2,000万円超」「所得税の猶予を受けている」など、確定申告をする必要のある人が決められています。詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。

戸建て投資の確定申告の流れ

ここでは、戸建て投資の確定申告の一般的な流れについて解説します。

初めて確定申告をする人にもわかりやすく解説しますので、確定申告が必要かもしれないとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

STEP1：家賃などの収入を把握する

その年の1月1日から12月31日までの売上を計算しましょう。戸建て投資物件からの家賃収入や礼金などの売上だけでなく、他にも家賃収入があればその売上、別の事業収入等があればその売上も計上します。

家賃を計上する時期は、原則として契約上の支払日です。たとえば、「10月の家賃は9月末までに支払う」という契約であれば、原則として9月の売上として計上することになります。

不動産所得の収入計上時期について詳しく知りたい方は、国税庁のWebサイトもあわせてご覧ください。

STEP2：経費を計算する

続いて、1月1日から12月31日までの1年間にかかった経費を計算しましょう。戸建て投資の経費として計上できるものの例として、以下のものが挙げられます。

減価償却費については、「戸建て投資で節税するためのポイント：減価償却費など必要経費を計上する」をご覧ください。

ここで注意して頂きたいのが、経費計上できるのはあくまで「戸建て投資のために」使っている場合です。

パソコンやスマホといったプライベートで共用しているものの場合は、その割合に応じて按分あんぶん（面積割合や使用時間などの基準を用いて割り振ること）しなければなりません。

これは経費になるのかな？どうやって計上すればいい？など疑問に思うことがあれば、税務署等に確認しましょう！

また、経費として計上する場合は、領収書など「支払いの根拠となるもの」を必ず保管しておきましょう。

青色申告の場合は最低7年間、白色申告の場合は最低5年間（消費税課税事業者は最低7年間）の保管期間が定められています。

戸建て投資の経費については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

STEP3：必要書類を準備する

確定申告に必要な書類を準備します。たとえば、確定申告書を作成する上で一般的に必要となる書類には次のようなものがあります。

会社員で年末調整されている場合は源泉徴収票に確定申告に必要な情報が記載されているため、手元に準備しておきましょう。

STEP4：収支内訳書or青色決算書を作成する

白色申告の人は収支内訳書、事業規模で不動産投資をしていて青色申告を選択している人は青色決算書を作成します。

青色申告について知りたい方は、「戸建て投資で節税するためのポイント：青色申告を活用する」をご覧ください。

「STEP1：家賃などの収入を把握する」「STEP2：経費を計算する」の帳簿をもとに、損益計算書・貸借対照表といった書類を作成しましょう。

収支内訳書・青色決算書は、手書きもしくは国税庁のWebサイト「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。

会計ソフトを利用している場合は、記帳した内容に連動して作成できるものが多いのでラクですよ。

STEP5：確定申告書を作成する

確定申告書は、手書きもしくは国税庁のWebサイト「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。

国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成した場合は、印刷したものを税務署に郵送or持参、もしくはオンラインで確定申告できるe-Taxを利用してネット上で提出します。

e-Taxを利用するには、事前に利用者識別番号を取得する必要があります。詳しくは、国税庁のWebサイトをご覧ください。https://www.e-tax.nta.go.jp/start/index.htm

STEP6：税務署に提出する

税務署に郵送or持参、もしくはe-Taxでの電子申告で確定申告を行います。

毎年1月1日から12月31日までの売上などの情報を記載して、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行い、納税します。期日までに確定申告を終えられるように、早めに準備をしておきましょう。

STEP7：納税する

確定申告が終わったら、所得税を納税しましょう。2024年時点の納税方法は、次の通りです。

納期限までに納付が間に合わないと無申告加算税や延滞税といったペナルティを課される可能性があります。忘れずに納税しましょう！

何か事情があって遅れてしまう可能性がある場合は、国税庁のWebサイト「納期限までに納付することが困難な方へ」を確認しておきましょう。

戸建て投資の確定申告におすすめの会計ソフト

「初めての確定申告が不安…」という方は、クラウド会計ソフトを利用することをおすすめします。

ここでは、戸建て投資におすすめの会計ソフトをご紹介します。

それぞれの特徴について解説しますので、会計ソフトを選ぶ際の参考になれば幸いです。

クラウド会計ソフト比較表を見たい人は「クラウド会計ソフト比較表」をご覧ください。

やよいの白色申告オンライン：ずっと無料のフリープランあり◎

料金	・フリープラン：ずっと無料 ・ベーシックプラン：1年間無料、次年度は年間11,500円（税抜） ・トータルプラン：年間10,500円（税抜）、次年度は年間21,000円（税抜）
主な機能	・確定申告書の作成 ・クレジットカード・銀行口座と同期 ・スマホアプリ対応 ・やよいの青色申告オンラインへの引継ぎ　など
確定申告の種類	・白色申告 ・e-Tax
サポート	電話・メール・チャット（ベーシックプラン・トータルプラン）
無料お試し	・永年無料のフリープランあり ・ベーシックプランは1年間無料 ・トータルプランは初年度半額
おすすめの人	・白色申告をする人 ・今後青色申告にする可能性がある人 ・無料で会計ソフトを利用したい人

白色申告をする人におすすめしたいのがやよいの白色申告オンラインです。すべての機能がずっと無料で使える「フリープラン」があるのが大きな特長の1つ。

クレジットカード・銀行口座との同期、スマホアプリ対応など、クラウド会計ソフトならではの機能もきちんと揃っています。

やよいの白色申告オンラインで入力したデータは「やよいの青色申告オンライン」にも引き継ぎできますので、いずれ青色申告になるかもしれないと考えている方にもおすすめです。

ただし、フリープランには電話・メール・チャットによるサポートはありません。サポート付きプランにしたい方は、ベーシックプラン・トータルプランを検討してみてください。

やよいの白色申告オンラインの評判・口コミ

業務上、収支共有のための会計ソフトを探してたんだけど、弥生の白色申告が使いやすくて驚いてる。これで永久無料とは恐れ入ります🙇驚きと共にメンテナンスに入ってしまった…。

— 橘めいみ (@Tachiba7meimi) January 18, 2022

今回初めてやよいの白色申告を利用させてもらったけど、今日まとめて入力やったけどめっちゃ楽じゃん.｡.:*･'(*°∇°*)’･*:.｡.
今までの減価償却の計算間違えてたわ
損してたわ(:3_ヽ)_
もっと早く利用すればよかったわ

— にんにん／光輝燦然 (@K4LetM5EwAiJt9D) November 8, 2021

今年は白色申告なので、無料で使える「やよいの白色申告オンライン」を使っていたけど、このソフトの出来が悪すぎる。

来年の青色申告に、本当は「やよいの青色申告」を使いたかったけど、同じように使いにくいと嫌なので、マネーフォワードに乗り換えることにした。

— うぶ＠海外在住ポイントせどらー (@Ubu35) December 20, 2021

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やよいの青色申告オンライン：1年間無料プラン有り◎費用を抑えたい人におすすめ

料金	・セルフプラン：1年間無料、次年度は年間10,300円（税抜） ・ベーシックプラン：1年間無料、次年度は17,250円（税抜） ・トータルプラン：年間15,000円（税抜）、次年度は30,000円（税抜）
主な機能	・確定申告書の作成 ・クレジットカード・銀行口座と同期 ・スマホアプリ対応　など
確定申告	・青色申告 ・e-Tax
サポート	電話・メール・チャット（ベーシックプラン・トータルプラン）
無料お試し	・セルフプラン・ベーシックプランは1年間無料 ・トータルプランは初年度半額
おすすめの人	・1年間じっくり使い心地を試したい人 ・できるだけ費用を抑えたい人 ・少しは簿記の知識がある人 ・「やよいの白色申告オンライン」から引継ぎしたい人

無料お試し期間中にじっくり使い心地を試したい人やできるだけ費用を抑えたい人におすすめなのが、やよいの青色申告オンラインです。

セルフプラン・ベーシックプランであれば、1年間無料ですべての機能を利用できます。

安価でありながら、クラウド会計ソフトとしての基本機能はきちんと揃っているのも魅力です。

ただし、簿記の知識がまったくない人にとっては、操作画面が少し難しく感じるかもしれません。

多少は簿記の知識がある人であれば、やよいの青色申告オンラインは比較的安価で利用できるのでおすすめです。

やよいの青色申告オンラインの評判・口コミ

初の確定申告に向けてやよい青色オンラインに入力した。
過去5年公益財団で全て手入力で帳簿をつけていた私には何も困難はなかった。
そして、銀行口座、クレカ 、PASMOなど全て連動しており手入力の手間はほとんどなかった。
神サービスか。

— 富山ゆう太@ミズ研 (@mizube_tomiyama) February 4, 2022

個人の確定申告はやよいの青色申告オンラインを利用。初年度は無料で使えるし、簿記の知識がなくても3日本気でやれば使い方もわかってくるし、仕訳も完了できる。結構頭使ったり調べたりはしたけど、総合的にはいいソフトなんじゃないかな。

— ミニマムリーマン🈵不動産投資家 (@minimum_reman) December 25, 2021

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マネーフォワードクラウド確定申告：MFクラウド各種サービスと連携◎

料金	・パーソナルミニ：月900円（税抜）～ ・パーソナル：月1,280円（税抜）～ ・パーソナルプラス：月2,980円（税抜）～ ※上記は年契約の料金
主な機能	・確定申告書の作成 ・クレジットカード・銀行口座と同期 ・見積・納品・領収・請求書作成 ・スマホアプリ対応 ・電子帳簿保存法に対応　など
確定申告	・白色申告 ・青色申告 ・e-Tax
サポート	メール・チャット
無料お試し	最大1か月無料（パーソナルプラン）
おすすめの人	・確定申告以外にも請求書作成等のサービスも使いたい人 ・マネーフォワードクラウド各種サービスと連携したい人 ・「マネーフォワードME」との連携で家計簿データから入力をしたい人

マネーフォワードクラウド確定申告の大きな魅力として、マネーフォワードクラウド各種サービスと連携ができる点が挙げられます。

家計簿アプリ「マネーフォワードME」と連携して、家計簿データを利用した入力も可能です。

会計初心者向けというよりは、ある程度経理業務が理解できている人に向いているといえます。

マネーフォワードクラウドの他のサービスも利用したいと考えている人にもおすすめです。

マネーフォワードクラウド確定申告の評判・口コミ

会社の報酬以外に、歌手の収入があるので毎年確定申告をしているのだけど、
マネーフォワードMEというアプリを使ってて、マネーフォワードクラウド連携で令和3年分の確定申告、青色申告で簡単にできた！
複式簿記に対応しててすごい！
e-Taxよりカンタン。
マイナンバーカード持ってればすぐできます！

— Saawa (@maachikochan) January 30, 2022

周りはfreee派の人が多いのですが、両方試してみた感じマネーフォワードクラウドの方が、自分のイメージする仕訳の通り入力しやすい気がする。私はこっちで確定申告に臨みます。

— はま＠中小企業診断士 (@hamasmec) February 5, 2022

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クラウド会計ソフト比較表

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最低価格の料金プラン（税抜）	無料（フリープラン）	1年間無料、次年度は年間10,300円（セルフ）	月900円～（パーソナルミニの年額プラン）
確定申告書の作成
クレジットカード・銀行口座と同期
確定申告の種類	白色申告	青色申告	青色申告 白色申告
サポート	※電話・メール・チャットによるサポートはベーシック・トータルプランのみ（ベーシックは操作方法のみ）	※電話・メール・チャットによるサポートはベーシック・トータルプランのみ（ベーシックは操作方法のみ）	メール・チャット ※サポートは操作方法のみ
無料お試し	・永年無料のフリープランあり ・ベーシックプランは1年間無料 ・トータルプランは初年度半額	・1年間無料（セルフプラン・ベーシックプラン） ・トータルプランは初年度半額	最大1か月無料（パーソナルプラン）
おすすめの人	・白色申告をする人 ・今後青色申告にする可能性がある人 ・無料で会計ソフトを利用したい人	・1年間じっくり使い心地を試したい人 ・できるだけ費用を抑えたい人 ・少しは簿記の知識がある人 ・「やよいの白色申告オンライン」から引継ぎしたい人	・マネーフォワードクラウド各種サービスと連携したい人 ・少しは簿記の知識がある人 ・「マネーフォワードME」との連携で家計簿データから入力をしたい人
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戸建て投資で節税するためのポイント

ここでは、戸建て投資で節税するためのポイントについて解説します。

青色申告を活用する

青色申告は確定申告方法における種類の1つ。あらかじめ税務署に申請をして承認された場合に利用できる申告方法で、節税効果の高い控除などを受けられることが特長です。

青色申告を選択しない場合は「白色申告」となります。青色申告と白色申告の主な違いは、次の通りです。

	青色申告	白色申告
対象者	事業所得・不動産所得・山林所得がある人	青色申告の承認を受けていない人
申請手続き	事前に「青色申告承認申請書」を提出して承認を受ける	特になし
記帳方法	簡易簿記（10万円控除）・複式簿記（55・65万円控除）	簡易な方法による記帳
確定申告の提出書類	確定申告書B 青色申告決算書（※10万円控除の場合は貸借対照表がなくても可） その他添付書類	確定申告書B その他添付書類
特典	青色申告特別控除（最大65万円） 青色事業専従者給与 貸倒引当金 純損失の繰越しと繰戻し	–

両者の違いを簡単にいえば、対象者が限定されていて記帳に手間がかかるけれど節税効果の高い特典があるのが「青色申告」、特典はないけれど誰でも選択できて青色申告よりは記帳の手間がかからないのが「白色申告」です。

個人的には、白色申告であっても記帳しなければならないから、青色申告を選択して特別控除を受けた方が得だと考えています。

一般的に、戸建て投資による家賃収入は「不動産所得」に該当するため、青色申告の選択が可能です。ただし、青色申告を選択するためには、事前に税務署長宛に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

原則として、青色申告の承認を受けたい年の3月15日までに申請する必要があります。ただし、新規開業（1月16日以後）であれば業務を開始した日から2か月以内の提出で、その年の確定申告から青色申告が利用できるようになります。

青色申告承認申請書の作成であれば、マネーフォワード クラウド開業届の利用がおすすめです。無料で作成することができます。

なお、青色申告を選択するメリットの一つである「青色申告特別控除」には、「10万円控除」と「55万円（e-Taxによる申告等の場合は65万円）控除」があります。

「55万円（e-Taxによる申告等の場合は65万円）控除」を受けるためには、不動産投資が事業的規模である必要があります。原則として、戸建て投資であれば5棟、アパート投資であれば10室以上。

あなたが行っている不動産投資の規模にあわせて控除額を選択しましょう。

その他、青色申告を選択すると、「青色事業専従者給与」「貸倒引当金」「純損失の繰越しと繰戻し」といった特典もあります。詳しくは国税庁HP「No.2070 青色申告制度」をご覧ください。

減価償却費などの必要経費を計上する

家賃収入などの売上から必要経費を差し引いたものが課税対象となる「所得」です。したがって、必要経費を漏れなく正しく計上することで、所得を圧縮して支払う税金を抑えやすくなります。

戸建て投資の経費については「戸建て投資でかかる経費とは？実際にかかった金額も公開！」でも詳しく解説しています。

戸建て投資における必要経費の中でも、特に大きな割合を占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費とは、建物や設備など資産価値が時間の経過とともに減少する分を経費として計上する仕組みのこと。購入時の費用を一度に経費化するのではなく、資産の耐用年数に応じて分割して計上します。

戸建て投資の場合、土地部分は減価償却の対象ではないため、取得価額（購入代金＋付随費用）のうち建物部分を減価償却の対象とします。耐用年数は構造によって異なります（例：木造22年、鉄筋コンクリート47年など）。

計算方法：減価償却費＝取得価額×償却率（例：木造居住用：0.046）

耐用年数や償却率については、国税庁が公開している主な減価償却資産の耐用年数表・減価償却資産の償却率等表を確認してみてください。

減価償却費やその他の経費を漏れなく計上することで所得が圧縮されるため、支払う税金を抑えることが可能です。わからないことがあれば、税務署等に相談してみましょう。

必要経費を計上するのが難しい方や面倒な方は、会計ソフトを活用したり、税理士に相談したりしてみてください。

所得控除を活用する

所得金額から一定の金額を差し引くことで課税所得を減らせる「所得控除」を活用することで、節税につながります。

税理士などの専門家に相談する

戸建て投資の確定申告や節税対策を正しく効率的に行うためには、税理士などの専門家に相談することもおすすめです。

不動産投資には独自の税務ルールが多いため、知識がないと確定申告に多大な時間を要する可能性があります。

また、減価償却や修繕費の取り扱いなど適切に処理しなければ、税務署から指摘を受けるリスクも考えられます。

専門家の力を借りることで、税務申告や節税対策を効率的に進められるだけでなく、不安や手間を軽減することができるでしょう。

戸建て投資の確定申告で注意すべき点

ここでは、戸建て投資の確定申告で注意すべき点を解説します。

これから賃貸併用住宅の確定申告の準備を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

収入や経費を正しく計上する

確定申告をするにあたり、戸建て投資の収入や運営にかかった経費を正しく計上することが大切です。

入退去により入居者の変動があった場合は入居月や退去月の家賃が日割り計算になるケースがあるため、特に注意しましょう。

また、賃貸併用住宅の運営にかかった経費として認められるものだけを計上してください。

パソコンやスマホといったプライベートで共用しているものの場合は、その割合に応じて按分あんぶん（面積割合や使用時間などの基準を用いて割り振ること）しなければなりません。

これは経費になるのかな？どうやって計上すればいい？など疑問に思うことがあれば、税務署等に確認しましょう！

領収書等をきちんと保管する

経費として計上するためには、支払いの根拠となるもの（領収書等）が必要となります。

戸建て投資に必要な支払いがあった場合は領収書等を受け取り、大切に保管しておきましょう。

ちなみに、確定申告の際に領収書等の提出は不要ですが、税務調査などがあれば提出を求められる可能性があります。

領収書等があればすべて経費にできるわけではありません。賃貸併用住宅の運営に必要なものでなければ認められないので、不安に感じる方は税務署等に確認しましょう！

確定申告の期限を厳守する

1月1日から12月31日までの1年間の所得について、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をして納税することになっています。

期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税といったペナルティを課される可能性があるので注意が必要です。

わからないことがあれば税務署等に確認する

確定申告に関して何かわからないことがあれば、自分の中で勝手に結論付けるのではなく税務署や税理士といった専門家にきちんと確認しましょう！

先ほども解説したように、確定申告の目的は、1年間の所得を正しく申告して適切な納税額を計算することにあります。

正しく申告できないと、修正申告や税務署長が更生を行う場合に加算税が賦課されてしまう可能性があるので注意が必要です。

戸建て投資を始めたら忘れずに確定申告しよう

戸建て投資をするなら、確定申告は避けて通れない重要なポイントの一つです。

戸建て投資の収入や運営にかかる経費を正しく申告できないと、延滞税などのペナルティが課される可能性があるため、早めに準備しておくことが大切でしょう。

期日が迫ってから慌てないためにも、今から少しずつ確定申告の準備を進めていきましょう！