戸建て投資でかかる経費とは？実際にかかった金額も公開！

戸建て投資に興味のある人の中には、家賃収入や利回りといった収益性にばかり目を向けている人がいるかもしれません。

しかし、戸建て投資で失敗しないためには、「経費」を正確に把握して効率的に管理することも重要なポイントの一つ。

修繕費や火災保険料、広告宣伝費、固定資産税など、見落としがちなコストが後から収益に大きく影響を与えることも少なくありません。

そこで今回は、戸建て投資の経費について解説します。戸建て投資で認められる・認められない経費の例だけでなく、実際に戸建て投資でかかった経費も公開しますので、戸建て投資の経費について知りたい方はぜひご覧ください。

戸建て投資における経費の基本

「経費」とは、事業を営む上で必要となる費用のことをいいます。経費になるかどうかは金額の大小ではなく、あくまで「事業に必要であったか」という使ったお金の目的です。

戸建て投資の場合は「戸建て投資の運営に必要となる費用」が該当します。たとえば、戸建ての修繕費や火災保険料、入居付けのための広告宣伝費など。

パソコンなどプライベートで共用している場合は、その割合に応じて按分あんぶん（使用時間などの基準を用いて割り振ること）することで経費に計上することが可能です。

戸建て投資における経費の具体例については、「戸建て投資で認められる経費の例」で解説しています。

戸建て投資で失敗しないためには、「経費」を正確に把握して効率的に管理することも重要なポイントの一つ。経費を考慮せずに投資を始めてしまうと、計画通りに収益を上げられない可能性があるからです。

物件購入時に発生する登記費用や仲介手数料、物件を所有することでかかる固定資産税や火災保険料は、意外と大きな負担となるケースがあります。

さらに、築年数が経過した物件では、修繕費が予想以上にかかるケースも少なくありません。

戸建て投資にかかる経費をしっかり把握しておけば、コスト削減の余地を見つけやすくなります。経費の全体像を理解し、細部にまで目を配ることが、戸建て投資の成功にもつながるといえるでしょう。

戸建て投資で認められる経費の例

ここでは、一般的に戸建て投資で認められる経費の例について解説します。

「これは経費になる？」「どうやって計上すればいい？」などあなたの状況にあわせて知りたい方は、税務署等に確認することをおすすめします。

修繕費

修繕費とは、物件の維持管理のために発生する修理・修繕にかかる費用を指します。修繕費は、物件の価値を保ったり、入居者の満足度を維持したりするために欠かせない費用です。

たとえば、退去後の原状回復にかかる費用や、故障した設備の交換費用など。壊れた設備を元通りに直す・同程度のものに交換する、定期的なメンテナンスなどが該当します。

修繕の規模や修繕の目的によっては「修繕費」という経費ではなく、「資本的支出」として資産に計上しなければならないものがあることに注意しましょう。

火災保険料

火災保険は、物件を自然災害や火災などのリスクから守るために加入する保険です。

「火災保険」という名称なので補償されるのは「火災」による損害のみだと認識している人も多くいますが、火災以外にも落雷や風災、雪災、水災なども補償範囲に含まれているものもあります。たとえば、雷が屋根に落ちて瓦が壊れた、台風により窓ガラスが割れたなど。

火災保険料は基本補償の範囲やオプションの内容によっても異なります。火災保険に加入する際は、料金だけでなく、補償内容や免責金額なども比較して決めるとよいでしょう。

戸建て投資の火災保険については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

減価償却費

減価償却費とは、建物や設備など資産価値が時間の経過とともに減少する分を経費として計上する仕組みのこと。購入時の費用を一度に経費化するのではなく、資産の耐用年数に応じて分割して計上します。

戸建て投資の場合、土地部分は減価償却の対象ではないため、取得価額（購入代金＋付随費用）のうち建物部分を減価償却の対象とします。耐用年数は構造によって異なります（例：木造22年、鉄筋コンクリート47年など）。

計算方法：減価償却費＝取得価額×償却率（例：木造居住用：0.046）

耐用年数や償却率については、国税庁が公開している主な減価償却資産の耐用年数表・減価償却資産の償却率等表を確認してみてください。

管理委託料

管理委託料は、賃貸物件の管理を専門の不動産管理会社に依頼した場合に支払う費用です。

入居者の募集や契約手続き、入居者などからのクレーム対応など、オーナーが直接行うのが難しい業務を代行してもらうための費用として計上されます。

管理会社によっては、水道光熱費や修繕費用といった支出を書類にまとめて送付してくれるところもあります。確定申告に備えて、管理会社から送られる書類を確認してみましょう。

入居付けにかかる費用（仲介手数料・広告宣伝費等）

一般的に、入居者募集にかかる仲介手数料や広告宣伝費は経費計上が認められています。

広告宣伝費は必ず支払わなければいけないものではありません。ただ、広告料があると積極的に紹介してもらいやすくなるので、入居につながりやすくなります。

あまり人気のない物件で入居付けが厳しい場合は、検討の余地があるでしょう。

また、入居付けのために、家具家電などを入居者にプレゼントするケースもあります。一般的に、入居付けを目的とした家具家電などは「交際費」として計上可能です。

固定資産税などの税金

固定資産税など、戸建て投資の運営でかかる税金は経費計上が可能です。

戸建て投資の運営とは直接関係のない所得税・住民税は経費にならないことに注意しましょう。

水道光熱費

戸建て投資の場合、水道光熱費は入居者が負担するのが一般的です。しかし、空室時の清掃や内見で水道や電気を使う場合など、オーナーが負担しなければならないこともあるでしょう。

戸建て投資のためにオーナーが負担した水道光熱費は、経費計上が可能です。

ローンの利子

金融機関などからローンを借り入れて戸建てを購入した場合は、ローンの利子については経費計上が可能です。

なお、経費計上ができるのは利息部分のみ。元金は経費計上できないことに注意しましょう。

専門家（司法書士・税理士等）への報酬

戸建て投資の運営に必要な専門家への報酬は経費計上が可能です。たとえば、司法書士への登記依頼、税理士への確定申告依頼など。

経費計上できるよう、内訳がわかる領収書などをきちんと保管しておきましょう。

自動車関連費用

戸建て投資の運営にかかる自動車関連費用は、経費計上が可能です。

自家用車と共用する場合は、その割合に応じて按分あんぶん（使用時間などの基準を用いて割り振ること）して経費計上しましょう。

なお、反則金や罰金は経費計上できないことに注意が必要です。

旅費・交通費

戸建て投資では、購入する物件を現地まで見に行ったり、不動産会社で打ち合わせをしたり、決済のため金融機関に行ったりするなど、移動を伴う場面が多々あります。

このような、戸建て投資のための移動にかかる旅費や交通費は必要経費として計上できるため、正確に記録しておきましょう。

情報収集・勉強にかかる費用

戸建て投資の運営に必要な情報収集や勉強にかかる費用は、経費計上が可能です。たとえば、書籍代、セミナー代など。

あくまで「戸建て投資の運営に必要な」情報収集や勉強にかかる費用であることに注意しましょう。戸建て投資とは関係のない支出は経費となりません。

戸建て投資に関係があっても、資格関連費用は経費計上できないことに注意しましょう。

戸建て投資で認められない経費の例

ここでは、一般的に戸建て投資で認められない経費の例について解説します。

「これは経費になる？」「どうやって計上すればいい？」などあなたの状況にあわせて知りたい方は、税務署等に確認してみてください。

戸建て投資とは関係ない個人的な支出

家族旅行や趣味の買い物など、戸建て投資とは関係のない個人的な支出は経費として認められません。

戸建て投資での経費にできるのは、あくまで「戸建て投資の運営に必要な費用」であることに注意しましょう。

プライベートと共用している場合は、その割合に応じて按分あんぶん（使用時間などの基準を用いて割り振ること）して経費計上します。

スーツ代・コンタクトレンズ代

通常、スーツ代やコンタクトレンズ代は、戸建て投資に直接関係のある経費として認められません。個人的な身だしなみに関する支出とみなされる可能性が高いからです。

不動産会社や金融機関との打ち合わせなど、戸建て投資の運営にかかわることだけに使用していたとしても、経費と認められないケースがほとんどでしょう。

その他、ビジネスバッグや腕時計など、個人的な身だしなみに関する支出とみなされる可能性が高いものがあります。個々人の状況に応じた情報を知りたい方は、税務署等に相談してみましょう。

所得税・住民税

所得税や住民税は、経費として認められません。戸建て投資の収益含む「所得」に対して課される税金であるため、収益を得るために直接必要な支出ではないからだといわれています。

また、所得税・住民税は、戸建て投資とは関係なく支払わなければならないものです。所得税・住民税は経費計上できないことに注意しましょう。

資格取得費用

一般的に、資格取得費用は経費計上が認められません。

宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士など戸建て投資の運営に役立つ資格もありますが、あくまで個人のスキルアップが目的とされ、戸建て投資に直接関係のある支出だとみなされない可能性が高いからです。

ローンの元金部分

ローンの利息部分は経費計上できますが、元金部分は経費になりません。

ローンの元金部分は「借りたお金を返している」だけであり、新たに収益を生むための必要経費ではないからです。

一方、利息部分は「借り入れの対価」として物件運営のために発生するコストとみなされるため、必要経費として認められています。

反則金・罰金

交通違反などによる反則金や罰金は、経費として認められません。

国税庁HP「No.2210　必要経費の知識」でも必要経費にならないものについて記載されています。あわせてご確認ください。

【実体験】戸建て投資でかかった経費を公開

ここでは、実際に私の戸建て投資でかかった経費（2023年）を公開します！参考までに、購入価格や家賃についても記載しました。

購入価格	約510,000円
家賃（月）	46,000円
家賃（年）	552,000円
管理委託料	約17,000円
固定資産税	約9,000円
火災保険料	約20,000円
駐車場代（敷地外）	72,000円
（減価償却費）	（約130,000円）

2023年は入居者の入れ替えがなく、修繕もなかったので、特に何もすることがない1年間でした。

修繕費について知りたい方がいるかもしれないので、参考までに2021年・2022年の戸建て投資でかかった修繕費も公開します。

ちなみに、戸建て投資で家賃収入以外の臨時収入もありました。短期解約による違約金があったり、地震による被害で保険金が出たりもしています。

戸建て投資の火災保険については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

戸建て投資における経費の注意点

ここでは、戸建て投資における経費の注意点について解説します。

修繕の規模や目的によっては「資本的支出」になる可能性も

原則として、戸建て投資における修繕費は必要経費として一括計上が可能です。しかし、修繕の規模や目的によっては「資本的支出」とみなされる場合があります。

資本的支出とは、物件の価値を向上させたり、使用可能期間を延ばしたりするための大規模な改修や追加工事のこと。

資本的支出の場合は経費として一度に計上することはできず、減価償却費として数年に分けて計上することになるのです。

たとえば、壁紙の張り替えや給排水管の修理など、現状を維持するための修繕費は必要経費として認められるでしょう。

しかし、物件全体の価値を高めるためにキッチンや浴室を高機能な設備に入れ替えるなどのケースは資本的支出とされる場合があります。

同じ「修繕」のつもりでも、その目的が「維持」ではなく「価値向上」や「寿命延長」に向けられている場合は、税務上の扱いが異なる可能性が高いため、注意が必要です。

わからない場合は税理士等に相談して適切な処理を行い、修繕費と資本的支出をしっかりと区別しましょう。

経費計上を目的とした無駄な支出は控える

必要経費を計上すると課税対象となる所得を抑えられるので、節税が期待できるでしょう。

しかし、節税を意識するあまり経費計上を目的とした無駄な支出を増やしてしまうと、本来の投資目的である収益の最大化が損なわれる可能性があることに注意が必要です。

たとえば、まったく必要のない修繕をする、まだ使える設備を早急に交換する、過剰なサービスを導入するなど。

経費はあくまで「収益を得るために必要な支出」であり、経費を増やすこと自体が投資の成功に直結するわけではありません。コストパフォーマンスの高い支出を心がけ、無駄を省いた適切な資金管理を行うことが重要でしょう。

経費は正しく計上する

実際にかかった金額よりも多く計上したり、戸建て投資にまったく関係ないプライベートの支出を経費としたりするなど、経費を不正に計上すると脱税とみなされる可能性があります。

不正だと疑われないように、日々の記帳をしっかりと行い、正しく確定申告をしてきちんと納税しましょう。

領収書等をきちんと保管する

経費として計上するためには、支払いの根拠となるもの（領収書等）が必要となります。

戸建て投資に関連する支払いがあった場合は領収書等を受け取り、大切に保管しておきましょう。

ちなみに、確定申告の際に領収書等の提出は不要ですが、税務調査などがあれば提出を求められる可能性があります。

領収書等があればすべて経費にできるわけではありません。業務に必要なものでなければ認められないので、不安に感じる方は税務署等に確認しましょう！

戸建て投資をするなら経費を正しく計上して節税につなげよう！

戸建て投資では収益を最大化するだけでなく、経費を正しく計上して適切に節税対策を行うことも重要なポイントの一つ。

物件の購入費用や運営にかかる経費を把握し、税務上認められる範囲で漏れなく計上することで、課税所得を抑えることが可能です。

しかし、経費には計上できるものとできないものがあるため、修繕費と資本的支出の違いや、認められない個人的な支出などの見極めが必要です。わからない点がある場合は、税理士等の専門家に相談しながら進めると安心です。

適切な経費管理と節税を組み合わせることで、手元に残る利益を増やし、次の投資機会に向けた資金を効率的に蓄えることができるでしょう。