戸建て投資の出口戦略｜売却のタイミングと失敗しないための考え方

戸建て投資において物件選びや資金計画も重要なポイントではありますが、意外と見落とされがちなのが「出口戦略」です。

戸建て投資物件をどのように活用し、最終的にどのように処分するかを明確にしておくことで、利益を最大化することができます。

そこで今回は、戸建て投資の出口戦略について解説します。

戸建て投資物件を売却するタイミングや実際に私が戸建て投資物件を売却して学んだことについても紹介しますので、戸建て投資の最終的なゴールに悩む方は、ぜひ参考にしてみてください。

戸建て投資における出口戦略の重要性

戸建て投資における出口戦略とは、物件をどのように活用し、最終的にどのように処分するかを計画することをいいます。

つまり、手元に多くの資金を残すために「良いタイミングで高く売却する」ことが目的です。

出口戦略を考えておくと、最適なタイミングで売却したり、賃貸経営を継続したりする判断がしやすくなるでしょう。

また、出口戦略を立てることで、次の投資への資金移動やライフステージに合わせた資産計画が立てやすくなります。

たとえば、売却益を新たな物件の購入に充てることで、投資規模を拡大することも可能です。

出口戦略は、単に「最終的にどうするか」を決めるだけでなく、投資の成功を左右する重要なポイントの一つ。

事前にしっかりと計画を立てることで、利益を確保し、リスクを抑えながら、投資をより安定したものにすることができるでしょう。

戸建て投資の出口戦略の種類

ここでは、戸建て投資の出口戦略の種類について解説します。

戸建てとして売却する

戸建て投資の最も一般的な出口戦略は「売却」でしょう。購入時よりも高く売却できれば、まとまった利益を得られます。

いずれ売却することを考えれば、物件選びの段階で「少なくとも同程度の価格で売却できる物件」を探すことが大切です。

しばらく運用した後に同じ価格で売却できれば、家賃収入から得られた利益を手元に残すことができるからです。

戸建て投資物件を購入した後に、立地などの条件を変えることはできません。将来的に売却することを意識しながら物件を探してみましょう。

戸建て投資物件の探し方については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

所有し続ける

私は、戸建て投資物件を所有し続けることも出口戦略の一つだと考えています。

たとえば、築年数の古いボロ戸建てを購入し、貸せる状態である間は入居者を募集し続けて、できる限り家賃収入を得るケースです。

出口戦略の目的の一つは利益の最大化であるため、「利益を確定して手元に現金を増やし、次の投資資金にしたい」といった思いがなければ、所有し続けてインカムゲインを得る選択肢も考えられるでしょう。

ただし、高額な修繕費が必要となる可能性があるなど、戸建て投資物件を所有し続けることにもリスクがあります。

「売却したくても売却できない」といった状況になると、予想外の維持費がかさんでキャッシュフローを圧迫するかもしれません。

オーナー自ら居住する

戸建て投資物件として運用した後、オーナー自ら居住することも出口戦略の一つ。

既に所有している物件に居住することで、賃貸物件の家賃支払いや新たな住宅購入の費用を節約できます。将来的に売却することも可能です。

物件の立地などがオーナーや家族にとって理想的であれば、実際に暮らすことで生活がより快適になるでしょう。

戸建て投資物件を売却するタイミング

ここでは、戸建て投資物件を売却するタイミングについて解説します。

購入から約6年、長期譲渡に切り替わるとき

物件を売却すると、売却して得た利益に対して税金（譲渡所得税）が課されます。

譲渡所得税の税率は物件の所有期間（長期譲渡と短期譲渡）によって大きく異なるため、売却後に手元に残る金額にも影響を与えます。

そのため、税負担が大幅日軽減される「長期譲渡に切り替わるとき」が売却するタイミングの一つとして考えられるでしょう。

売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡」で税率は約20%、5年以下の場合は「短期譲渡」で税率は約39%。

注意したいのが、「物件を取得した日から5年」ではなく「売却した年の1月1日現在で所有期間が5年」の点です。

取得から6年経てば確実に長期譲渡になるので、わかりにくい人は「6年」と覚えておきましょう。

次の投資資金を準備したいとき

物件を売却する理由の一つに、「次の投資資金を確保する」ことが挙げられます。

より収益性の高い物件を購入するためには、ある程度のまとまった資金が必要です。

現在保有している物件を売却し、手元にある資金を次の投資に活用することで、投資ポートフォリオを最適化することにもつながります。

現金化して次の投資や他の資金用途に柔軟に対応したい人や物件の収益性が低下しているため早期に売却し、資金をより収益性の高い物件に再投資したい人などは、売却の選択肢も検討してみましょう。

減価償却が終わるとき

減価償却できる期間が終わるときも、売却するタイミングの一つといえます。

減価償却費は、戸建て投資でかかる経費の中でも大きな割合を占めるケースが多い費用です。経費が少なくなると課税対象となる所得が増えるため、税負担が大きくなる可能性があります。

税負担が大きくなると手元に残る金額が少なくなるため、物件を所有し続けるメリットも少なくなるのです。

そのため、減価償却が終わるタイミングは戸建て投資の運用における転換点になるといえるでしょう。

減価償却費については「戸建て投資でかかる経費とは？実際にかかった金額も公開！」もあわせてご覧ください。

修繕費や維持費が増加したとき

修繕費や維持費が増加してきた場合、物件の収益性を再評価する必要があるでしょう。築年数の経過や設備の老朽化によって修繕が頻繁に必要になると、家賃収入だけでは維持コストを補えなくなる可能性があるからです。

修繕費や維持費が増加する主な原因としては、建物の老朽化、頻繫な入居者の入れ替わり、予期せぬトラブル（自然災害など）などが挙げられます。

修繕や維持にかかるコストが収益を上回る場合は、物件を引き続き保有するかどうかを検討する必要があります。

売却することも選択肢の一つとなり得ますし、リノベーションにより物件の価値を向上させたり、自然災害が原因の場合は保険金や補助金を活用して修繕したりすることも検討できるでしょう。

収益が低下したとき

戸建て投資物件の収益が低下したときも、売却を検討するタイミングの一つでしょう。

家賃収入の減少や維持コストの増加により収益性が低下すると、物件を所有し続けるメリットが薄れてしまうからです。

とはいえ、収益が低下したときは、まず原因を探ってから解決策を考えることが大切です。

たとえば、修繕費などを見直してコスト削減をする、リノベーションを行い賃料アップ＋空室をなくす、長期的に収益改善が見込めないので売却して次の投資に充てるなど。

収益が低下したときは、収益を回復できる余地があるのか、それとも売却して資産を他に移すべきかを冷静に判断することが大切でしょう。

【実体験】戸建て投資物件の売却から学んだこと

私は、2019年に購入した中古戸建て①を2022年に売却しました。売却した理由は、不動産投資の規模を拡大させるため、売却して次のアパート購入の資金に充てたいと考えたからです。

中古戸建て①は、私が初めて購入した物件です。180万円で購入し、260万円で売却できました。

この数字だけ見ると「家賃収入と売却益もあって儲かったね！」と感じるかもしれません。実際は修繕費が結構かかってしまい、それほど利益にはなっていません……。

なぜ利益につながらなかったのか。ここでは、私が戸建て投資物件を売却した経験から学んだことを紹介します。

オール電化はガスに切り替える

中古戸建て①の売却直前にエコキュートが壊れてしまい、約45万円が吹っ飛びました。

これからはオール電化の戸建てはガスに切り替えようと思いました（泣）

火災保険の補償範囲は広い方が良い

築年数が古い物件の場合、建物や設備の老朽化もあり、いつ何が壊れるのかわからないリスクがあります。突然設備が故障して、大幅な修繕費がかかるケースも珍しくないのです。

私は修繕リスクを避けるため、築50年超えではあるものの、キッチン・お風呂・洗面所・トイレといった水回りがすべてリフォームされており、居室の一部もリフォームされ、オール電化（エコキュート）となっている物件を選びました。

しかし、やはり築年数の古い中古戸建て。IHからの水漏れ、給水器からの水漏れ、浴室からの水漏れ、そして売却直前にエコキュートが故障……。さまざまな修繕費がかかりました。

修繕しなければならなくなった原因によっては火災保険の補償が適用されるケースもあるようなので、地震保険や水災補償などの基本的な補償を付けておくべきだと痛感しています。

売却の視点からも駐車場は必須

車社会の地方で戸建て投資をするのであれば、駐車場が必須。

今回は入居者がいる状態で投資物件として売却しました。駐車場が確保できるかどうかは入居付けに大きな影響を与えるため、売却にも影響があると感じました。

特に、中古戸建て①は長屋だったので、売りにくいことは覚悟していました。駐車場がなかったら、なかなか売却できなかったと思います。

戸建て投資の出口戦略に関するよくある質問

ここでは、戸建て投資の出口戦略に関するよくある質問＆回答をまとめています。

戸建て投資をするなら出口戦略も考えておこう

戸建て投資を成功させるには、投資を始める前に出口戦略をしっかり考えておくことが大切です。

あらかじめ出口戦略を考えておくことで、不動産市場の変動や想定外のリスクにも柔軟に対応しやすくなるので、利益を最大化することができるでしょう。

戸建て投資に挑戦する場合は、出口戦略も考えながら計画的に進めていきましょう。