ボロ戸建て投資物件の探し方｜物件選びの具体的なポイントと注意点も解説

ボロ戸建て投資物件に挑戦したいけれど、探し方がわからないとお悩みの方もいるのではないでしょうか？

ボロ戸建ては購入価格が安いため高利回りを期待できることから、初心者にも注目されやすい投資対象です。

しかし、ボロ戸建て投資で失敗しないためには、適切な探し方や物件選びのコツを押さえる必要があるでしょう。

そこで今回は、0円～180万円までのボロ戸建てばかりを購入している私が、ボロ戸建て投資物件の探し方について解説します。

ボロ戸建て投資物件を選ぶポイントや注意点についても解説しますので、ボロ戸建て投資に興味のある方は参考にしてみてください。

ボロ戸建て投資とは？

ボロ戸建て投資とは、築年数が50年を超えるような古い戸建て住宅（いわゆる「ボロ戸建て」）を購入し、修繕やリフォームを行った上で賃貸したり再販したりして利益を得る投資手法です。

ボロ戸建ては購入価格が安いことが多く、初期費用を抑えた投資が可能なため、自己資金の少ない初心者からも注目されています。

ボロ戸建て投資の特徴は、物件の状態やリフォームの工夫次第で大きな利回りが期待できる点にあるでしょう。

たとえば、物件購入時に価格交渉を行ったり、必要最低限の修繕で運用を開始したりすることにより、コストを抑えつつ収益を最大化することが可能です。

また、ボロ戸建ては地方を中心に多く存在していることから、空き家問題への貢献という社会的意義を持つ投資ともいえます。

一方で、ボロ戸建て投資には老朽化に伴い高額な修繕費用が必要になったり、物件選びを失敗して空室リスクに悩まされたりするなど、注意すべきポイントも少なくありません。

ボロ戸建て投資で失敗しないためには、最初の物件選びや購入後の運用計画を慎重に立てることが重要でしょう。

ボロ戸建て投資物件の探し方

ここでは、ボロ戸建て投資物件の探し方について解説します。

これから戸建て投資を始めたいと考えいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

私の戸建て投資体験談は、こちらから読むことができます。

ポータルサイト等から探す

初心者の方は特に、物件情報が多数掲載されているポータルサイトを毎日チェックすることから始めることをおすすめします。

不動産業界で働く人も、成功している大家さんも、ポータルサイトは必ずチェックしています。

また、中古戸建てだけでなく土地から探してみるのもおすすめです。建物解体が前提の古家付き土地であれば、ほぼ土地値で購入できる可能性が高いでしょう。

さらに、建物解体にかかる費用の負担が売主となっている場合、解体費用分の交渉余地があるとも考えられます。

ポータルサイトだけでなく、地元の不動産会社のホームページを定期的にチェックすることもおすすめです。基本的にポータルサイトに物件情報を掲載するにはお金がかかるので、自社サイトでしか情報公開していないケースもあるからです。

「ニフティ不動産」は有名不動産情報サイトからまとめて検索できるのでおすすめです。

ジモティーなどの取引サイトで探す

不動産を売りたい人と買いたい人をオンライン上でマッチングさせるサービスがあります。その一つが「ジモティー」です。

ジモティーはさまざまなジャンルの広告を無料で掲載できるサービスです。不動産の広告も掲載できるので、賃貸住宅の入居者を募集したり、売却したい不動産の情報を載せたりすることもできます。

ただし、ジモティーはあくまでも「広告を掲載できるサービス」でしかないので、不動産取引の仲介はしていません。個人間取引が不安な人は、ジモティーで見つけた物件であっても不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

不動産会社・大家さん仲間などからの紹介

不動産会社は仕入れた物件を一般公開する前に、購入してくれそうな人に声をかけることがあります。

特にボロ戸建てのように販売価格が安すぎる物件の場合、費用対効果を考えて有料の広告掲載をせずに成約に向けて動くケースもあるのです。

とはいえ、不動産会社も関係性のない人に一般公開前の物件を紹介することは考えにくいでしょう。基本的には、過去に不動産取引のあった人（＝物件を購入したことがある人）に声をかけると考えられます。

そのため、最初は不動産会社に直接足を運んで、少しずつ関係性を築いていくことをおすすめします。

また、他の大家さんから「良い物件があるけど今は買えない」などの事情があったときに、物件情報を教えてもらえることがあります。

不動産会社や大家さんが主催する不動産投資セミナーに参加すると、大家さん同士の交流が生まれやすいですよ。

その他、相続や空き家問題に関連して、遺品整理業者などから中古戸建て情報を入手している人もいます。

「終活の一環として不動産を現金化したい」というニーズがあっても、上記の専門家は不動産売却を直接手伝えるわけではありません。そのため、このような業種の人から紹介してもらう方法もあるでしょう。

ボロ戸建て投資物件を選ぶポイント

ここでは、ボロ戸建て投資物件を選ぶポイントについて解説します。

どのように戸建て投資物件を探したり、選んだりしたらいいのかわからない…とお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

現金で買える物件を選ぶ

築年数が古い物件は金融機関からの借り入れが難しいケースが多いため、現金で購入できた方がスムーズに取引が実現します。

また、現金で購入できれば、月々のローン返済や金利を気にせず、収益をそのまま手元に残せる点も特長の一つ。

さらに、将来的に不動産投資の規模を拡大していく場合は、共同担保として利用することも可能です。

定期的に現地確認できる距離の物件にする

基本的には、土地勘があって定期的に現地まで行くことができる範囲で物件探しをすることをおすすめします。

築年数が古い戸建ての場合、現況のまま貸し出せる状態であるケースは少ないでしょう。何らかの修繕が必要なケースがほとんどです。

また、賃貸のお部屋探しをする人は、できる限り新しくて綺麗な部屋を好みます。そのため、最初は築年数の古い戸建ての入居付けに苦戦してしまう可能性も考えられます。

購入後もリフォームや入居付けなどで現地に足を運ばなければならない可能性もあるため、最初は特に定期的に現地に行ける距離の物件にした方が良いでしょう。

エリア内の賃料相場などを確認する

せっかく物件を購入しても、入居者が決まらなければ収入が得られません。そのため、エリア内の賃料相場、賃貸需要と供給状況をしっかりと確認しておきましょう。

たとえば、賃貸物件の供給が多すぎて賃料が値崩れしている地域は避けるべきだといえます。

また、よっぽどエリアを熟知しているのでなければ、人口数万人以下の小さな市町村は避けた方が無難でしょう。

賃料相場は、SUUMO・LIFULL HOME’S・アパマンショップといったお部屋探しのポータルサイトを見ると把握しやすいですよ。築年数や間取りなどの条件が近い物件で賃料相場を把握する他、築浅の家賃相場も見ておくとエリア内の賃貸住宅の供給状況がわかりやすいと思います。

購入前に必ず現地を確認する

初心者の方は特に、必ず現地を確認してから購入することをおすすめします。写真や間取り図からのイメージと実際が異なる可能性があるからです。

特に価格の安い中古戸建ての場合、郊外に位置しており、築年数が古くて大幅な修繕が必要な物件がよくあります。

どの程度の修繕が必要であるか、周辺環境に問題がないかなど、実際に現地に行くことでわかる情報もあるため、購入してから後悔しないようしっかりと確認しておきましょう。

大規模な修繕が必要な物件は避ける

価格の安い物件であっても、大規模な修繕が必要で多額の費用がかかってしまうと、かえって割高での購入になってしまう可能性があるでしょう。

また、建物の構造部分などの安全性に問題がある物件はリスクが高いといえます。たとえば、シロアリ被害のある物件や傾きのある物件など。

初心者の方は特に、売主や仲介業者に現状をしっかりと確認して、多額のリフォーム費用をかけなくても貸し出せる状態になる物件を選ぶことをおすすめします。

ちなみに私の場合、戸建て1棟目は水回りがすべて新品＋オール電化にリフォームされていたものを購入。簡単な修繕のみですぐに貸し出せる状態になる物件だったこともあり、購入後それほど時間をかけずに入居付けできました。

しかし、築年数50年超のボロ戸建てであったことから、入居後は色々と修繕が必要になりました…。

築年数と表面利回りを確認する

築年数が古いほど修繕などのリスクが高まるのが一般的です。そのため、築年数の古い戸建てを考えるのであれば、リスクに見合った利回りがあるか確認する必要があるでしょう。

現在、私が所有する中古戸建ては3棟。すべて築年数は50年前後であり、中古戸建てというより「ボロ戸建て」といえる物件です。

利回りを計算する際は、SUUMO・LIFULL HOME’S・アパマンショップといったポータルサイトで賃料相場を把握しておきましょう。

敷地内・近隣に駐車場があるか確認する

価格の安い戸建ては、公共交通機関での移動がしやすい都市部よりも郊外、車での移動が必須の地方に位置することが多いでしょう。

そのため、戸建ての敷地内もしくは近隣に駐車場があるか確認しておくことをおすすめします。

大人1人につき車1台が必須の地方の場合、2台分の駐車スペースを確保できることが望ましいでしょう。

最終的に売却できそうな物件にする

一般的に、ボロ戸建ては人気のある物件ではありません。価格が安いということは、何か問題を抱えている物件であることがほとんどでしょう。

ボロ戸建てを購入して運用した後、最終的に手放すことができるか（＝売却できるか）という点も物件選びの段階で考えておく必要があるのです。

いずれ売却することを考えれば、物件選びの段階で「少なくとも同程度の価格で売却できる物件」を探すことが大切でしょう。

しばらく運用した後に同じ価格で売却できれば、家賃収入から得られた利益を手元に残すことができるからです。

戸建て投資物件を購入した後に、立地などの条件を変えることはできません。将来的に売却することを意識しながら物件を探してみてください。

ボロ戸建て投資物件を購入する際の注意点

ここでは、ボロ戸建て投資物件を購入する際の注意点について解説します。

修繕費用の過少見積もりに注意する

築年数が古くて価格が著しく安い物件はそのままの状態で貸し出すことが難しい場合が多く、物件によってはリフォーム費用が高額になってしまうケースがあります。

せっかく物件を安く購入できても、リフォーム費用が高額になってしまうとトータルでかかる金額が大きくなってしまうため、収益性が下がってしまいます。

さらに、入居者が住み始めてからも修繕が必要になる可能性があります。築年数の古い物件を購入する場合は見えない部分の修繕が必要になることもあるため、修繕が必要な箇所や費用を事前に把握することが大切です。

予期せぬ修繕に備えて、余裕を持たせた資金計画を立てましょう！

法令上の制限や権利関係を確認する

ボロ戸建て投資で失敗しないためには、購入したい物件が法令上の制限や権利関係で問題を抱えていないか事前に確認することが大切でしょう。できる限りトラブルを未然に防ぐことも大事なポイントだからです。

たとえば、再建築不可であったり、接道義務を満たしていなかったり、都市計画法の制限がかかっていたりするなど。賃貸経営や将来の売却に大きな影響がある可能性も考えられるでしょう。

また、権利関係では、所有者が複数いたり、相続が終わっていなかったりするなどの場合に、取引がスムーズに進められない可能性があります。

必要に応じて司法書士や弁護士といった専門家の助けを借りると安心です。

購入後のリフォーム計画を事前に立てておく

築年数の古いボロ戸建ての場合、貸し出すにあたって何かしらの修繕やリフォームが必要なケースがほとんどでしょう。

そのため、購入する前に、リフォーム計画を立てておくことが非常に重要なポイントとなります。

事前にリフォーム計画を立てておくことで、購入後から入居者募集までスムーズに進められたり、余計な出費や時間の浪費を防げたりするからです。

購入したい物件が見つかったら、まずはリフォームな必要な箇所を洗い出し、優先順位を付けましょう。次に、リフォームにかかる費用を予算に組み込み、実施時期を決めます。

リフォームには専門知識が必要な部分もありますので、信頼できる業者と相談しながら計画を立てるとよいでしょう。

魅力的なボロ戸建て投資物件を見極めよう！

ボロ戸建て投資で失敗しないためには、物件選びが非常に重要なポイントとなります。

物件を選ぶ際には、立地や物件の状態、将来性をしっかりと見極めることが重要です。特に、修繕費用や賃貸需要などのリサーチを怠ると、後々トラブルにつながる可能性があります。

今回解説したように、ボロ戸建て投資にはリスクもあります。しかし、正しい知識を持って事前準備をしっかりとすれば、魅力的な投資になり得るでしょう。