はじめての戸建て投資で行った空室対策をご紹介

無事、はじめての戸建て投資物件を購入できたので、客付け活動を開始しました！

私が購入した中古戸建ての特徴は以下の通り。

これだけみたら、なかなか渋い、厳しそうな物件ですよね(笑)

私が行った空室対策①駐車場の確保

車必須の地方では、賃貸物件で駐車場を借りられるかどうかが客付けに大きな影響を与えます。

特に、戸建ての場合は、駐車場がなければ入居希望者から選ばれません。

今回の戸建ては敷地内駐車場はないものの、戸建ての目の前に空き地があり、そのオーナーが駐車場として貸してくれたため2台分を確保することができました。

近隣に駐車場がなければ、私はこの物件を買っていなかったと思います。

私が行った空室対策②物件資料を作り込む

私の本業は、賃貸営業。入居希望者に興味を持って頂けるよう、物件資料は細かく作成しました。

設備があるのに資料に入力されていなかったり、資料に入れられると思っていたものが項目としてそもそもなかったりするため、オーナーも確認しないと設備が充実した資料を作ることができません。

新築物件の場合は仲介会社もある程度設備を把握できます。しかし、築古戸建ての場合は、物件によって設備が異なる＆設備一覧のような資料も何もないので、オーナー側がどれだけ詳細な情報を仲介会社へ共有できるかが重要なポイントとなってくるのです。

また、テレビがアンテナorケーブルといった点など、入居後起こりやすい設備トラブルがあります。しっかりと設備の情報共有をすることが大切です。

周辺環境について、物件から遠かったら入力する必要がないのでは？と思う方がいるかもしれません。

しかし、ポータルサイトによっては、駅やバス停までの距離が反映されていないと検索画面で引っかからない仕様になっていることがあります。少しでも入居希望者に物件情報を見てもらうためには、入力必須といえるのです。

どれも言わずもがな重要なことで、当たり前のことなのですが、オーナー側が注視して指示しないとなかなか思った通りの資料が出来上がりません。

私が行った空室対策③仲介会社への営業

物件資料を作成したら、次は広告活動を行います。物件のあるエリアで客付け力のある不動産会社の目星はつけていたので、資料を持参しました。

不動産会社を訪問した際は、必ず「広告料（AD）を渡せる」ことを伝えていました。

新築物件のように特になにもせずとも満室にできる魅力のある物件もありますが、私が買うような安くて古い戸建ては需要が少なく競合も多いので、客付けにお金（広告料）をかけるべきだと思っています。

さらに、私は本業が賃貸営業であるため、社内の賃貸仲介スタッフへの意識付けも行いました。

私の勤める不動産会社は管理戸数が多いため、私がオーナーだと知らないスタッフも多くいます（笑）

私が行った空室対策④賃貸営業マンに交渉幅を渡す

空室を埋めるための営業をしていると、必ず遭遇するのが「家賃交渉」。家賃交渉で重要なポイントとなるのが、減額のレスポンスです。

入居希望者から交渉が入り「あと〇千円下がれば、決めます！」というときにオーナーへ電話が繋がらなかったら、回答はまた後日に。そうなると、お客様が他の物件を見る隙を与えてしまうため成約率が下がってしまいます。

そのため、私は事前に「賃料は5,000円までは営業マンの裁量で下げても良い」と伝えていました。さらに、フリーレントは1～2か月OKとも伝えていました。

賃貸営業マンに成約報酬を直接渡すことも効果的だと思いますが、私の会社では禁止されていたのでしていません。

私が行った空室対策⑤ジモティーの活用

一般的に、空室となって入居者を募集するときは、不動産会社がポータルサイトに掲載します。しかし、近年ではオーナーが直接お部屋探しする方へ広告を行えるCtoCサイトが台頭してきています。

その代表的なサイトが「ジモティー」です。簡単な入力で、写真や賃料条件などを掲載することができ、問い合わせのあった方とメッセージでやりとりができます。

ジモティーでの自主客付けについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。

築50年超えの中古戸建て、客付けはできるのか…！？

はじめての戸建て投資では、今回紹介したような空室対策を行いました！

築年数は約60年とかなり古い戸建て。海が近い港町にあり賃貸需要の高いエリアではありません。

無事客付けできたのでしょうか…！？次回に続く！