こんにちは、賃貸営業マン＆不動産投資家のしんし（@shinshi_fudosan）です！
不動産投資の1棟目として、2019年に築50年超えの中古戸建てを購入しました！今回購入した戸建ては、貸家として運用していく予定です。
私が不動産投資の1棟目としてこのボロ戸建てを選んだことには理由があります。今回は、はじめて購入した中古戸建てについてご紹介します。
中古戸建てから不動産投資をスタートした理由
私が不動産投資に興味を持ったきっかけは、不動産投資をする大家さんから直接話を聞いたことでした。
まず最初にアパート暮らしだったため「家賃がもったいない」という理由から賃貸併用住宅に興味を持ち、そこから不動産投資にも挑戦したい気持ちが高まりました。
賃貸併用住宅の建築が始まってから、並行して中古戸建てを探すようになりました。
私が中古戸建てから不動産投資を始めようと思った理由は、3つあります。
- 現金で購入できる範囲から始めたい
- 借金をするのは怖い
- 高い利回りに魅力を感じた
このような、誰しもが通るような理由から物件探しをスタートしました。
毎日ひたすらポータルサイトで物件を探す
中古戸建てを買おうと思ってからは、毎日賃貸情報ポータルサイトを見て回りました。私が使っていたサイトは次の4つです。
- SUUMO
- アットホーム
- ホームズ
- 各不動産会社のホームページ
現金で無理なく購入できる物件が良いと思い、予算は200万円に設定。ある程度土地勘のあるエリアを絞って探していたので、新着でもすぐに確認することができました。
しかし、なかなか見つからない……。良い物件を見つけても既に買付が入っていて、苦戦する日々が続きました。
そしてポータルサイトをめぐることおよそ3か月。きらりと光る物件が見つかったのです。
はじめての投資物件として購入した中古戸建てについて
2019年3月、私ははじめての不動産投資物件として築50年超えの中古戸建てを購入しました。上の写真は購入した中古戸建ての内観写真です。
私が購入した戸建ての概要は以下の通りです。
- 販売価格180万円
- 築50年超え
- 水回りすべて＆一部の居室がリフォーム済
- 今まで見てきた戸建ての中では内装がキレイ
- 家電付き
- 空き家が多い地方の港町だが、外国人を雇用する企業やひとり親世帯の需要がある地域
私が不動産投資1棟目に求めていたのは「現金で購入できる価格帯の物件」。金融機関からの借り入れは難しいと思ったので、まずは実績を作りたいと考えていたからです。
そのため、180万円の戸建ては大変魅力的でした。
しんしエリアにもよりますが、200万円を下回る価格かつある程度まともな物件に出会えることは稀だと思います
できれば借り入れをして購入したかったのですが、今回の戸建ては既存不適格だったので公庫から断られてしまい…。現金で購入することになりました。
中古戸建て購入の決め手になった点
今回の中古戸建てを購入する決め手になった点は、「価格」「リフォーム済みの内装」「立地とターゲット層」でした。
価格は180万円と格安。しかし、キッチン・お風呂・洗面所・トイレといった水回りがすべてリフォームされており、居室の一部もリフォームされ、オール電化（エコキュート）となっている点が良いと思いました。
しんし大幅な修繕やリフォームをせずに貸し出せるのは魅力的でした。
ちなみに、今回の中古戸建てには、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジといったまだ使える家電が残されていました。
入居者には「残置物」という位置づけにして募集しました。設備ではないので、壊れても修理はしません。
その代わり、「入居前に撤去してほしい」と言われれば設備ではないので撤去する予定でしたし、退去時にそのまま持っていってもらっても構わないと伝えています。
今回の中古戸建てがあるエリアは、空き家の多い港町で賃貸需要はそれほど高くありません。
しかし、このエリアは外国人労働者を雇う企業やひとり親世帯の需要がありました。今回の中古戸建てはこのようなターゲットの需要に合っているため、ターゲット層にアピールできれば客付けできると考えました。
しんし私はこのエリアで賃貸仲介をしていた経験があるので、エリア内の賃貸需要を熟知していました。
ターゲット層にアピールするため、ジモティーも活用しました！ジモティーの客付け話に興味がある方は、こちらの記事もご覧ください。
【余談】不動産会社との怪しいやり取り
申し込みから売買契約に進む中で、不動産会社から不思議な提案をされました。
不動産会社売買価格180万円の内訳を160万円＋紹介料20万円にしてもらえませんか？
今回は買い側仲介として私が勤める不動産会社が入ったので両手取引よりも手数料の実入りが減るため、少しでも収益を増やすために「紹介料」を設定しようとしたのでしょう。
買主である私の立場からすると、売買価格が下がることにより仲介手数料が安くなる一方、簿価が下がるので売却するときの譲渡所得税が高くなります。
私としてはどちらでも良かったのですが……。おそらく売主はまったく知らずに指値が入ったと言われて、値下げしているのではないかと思いました。
しんし不動産業界の裏の部分を見たような気がして、少し怖くなりました(-_-;)
私の支払いが増えるわけではなかったのと、ここであーだこーだ言って話がなくなるのも嫌だったので、そのまま契約を進めました。
モヤモヤした気持ちは少しありましたが、無事契約が終わり、晴れて中古戸建てのオーナーになりました！
戸建て投資に挑戦して勉強になりました
はじめての戸建て投資ではさまざまなトラブルがあり、大変勉強になりました。今回の中古戸建ては、2023年に売却しています。
賃貸仲介をしているので不動産投資オーナーと話す機会が多く、不動産投資に関する基本的な知識はありましたが、それでも実際に経験してみないとわからないことが数多くありました。
このブログでは私の戸建て投資・アパート投資の体験談を更新していきますので、ぜひ今後もチェックしてみてください！
