こんにちは、1棟2戸の賃貸併用住宅を新築した賃貸営業マン＆不動産投資家のしんしです。
賃貸併用住宅に興味がある人の中には、「実際にどんなメリットとデメリットがあるのか？」「本当に自分に向いているのか？」と疑問に思っている人もいるのではないでしょうか？
読者さん賃貸併用住宅が気になっているけど、実際のところどうなんだろう？私に向いているのかな？
賃貸併用住宅は同じ建物内に自宅部分と賃貸部分が存在していることから、自宅でありながら家賃収入を得られる魅力的な住宅です。
しかし、賃貸併用住宅にはメリットだけでなくデメリットもあります。賃貸経営でもある以上、リスクには十分な注意が必要です。
この記事では、賃貸併用住宅の基本からメリット・デメリット、さらに実際に建てたオーナーの体験談をもとに、リアルな情報をお伝えします。
後悔しないためのポイントも解説しますので、賃貸併用住宅に挑戦したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸営業マン歴10年。2019年から不動産投資をスタートし、賃貸併用住宅・貸家・アパートなど合計42戸を所有。2022年に資産管理法人設立。賃貸業界の中から見る不動産投資について発信しています！
資格：宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続支援コンサルタント他
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はなえり（不動産ライター）
はなえり（不動産ライター）不動産会社・住宅メーカーでの経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。大手Webメディアにも多数寄稿。執筆実績はこちら
保有資格：宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/FP2級/日商簿記2級/教員免許（国語）他
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賃貸併用住宅とは？自宅と賃貸をあわせ持つ住宅
賃貸併用住宅は、一つの建物の中に自宅部分と賃貸部分が共存している住宅です。
自宅として利用する「マイホーム」と他人に貸し出して収入を得る「収益物件」を兼ね備えていることから、自宅に住みながら家賃収入を得られる特徴があります。
賃貸部分から得られる家賃収入で住宅ローンの返済を補ったり、資産を増やしたりすることができるため、マイホームの購入と不動産投資を同時に行うことができるといえます。
しんし私も賃貸部分の家賃収入を住宅ローンの返済に充てています！
賃貸併用住宅には、1階を賃貸にして2階を自宅にする「横割り」の間取りや自宅部分と賃貸部分を左右に分ける「縦割り」の間取り、賃貸部分の規模が大きいマンションタイプの間取りがあります。
どの間取りにしても、一つの建物内に別々の入り口を持つような設計が一般的です。
また、住宅ローンでの借り入れを考える場合は床面積の50%以上を自宅部分にしなければなりません。
そのため、住宅ローンでの借り入れを考えて自宅部分を50%以上にする、賃貸部分を大きくして収益性を高めるマンションタイプにするなど、自分に合った戦略を考える必要があるでしょう。
賃貸併用住宅の始め方は、土地から新築する方法や既存の建物を賃貸併用住宅に改築する方法、中古の賃貸併用住宅を購入する方法が考えられます。
しんし私は土地なしから賃貸併用住宅を新築しました！
土地なしから賃貸併用住宅を始める方法や賃貸併用住宅と住宅ローンについては、下記の記事もあわせてご覧ください。
賃貸併用住宅のメリット
ここでは、賃貸併用住宅のメリットを解説します。
家賃収入で自宅のローン返済を軽減できる
賃貸併用住宅における大きなメリットは、賃貸部分から得られる家賃収入を利用して自宅部分のローン返済負担を軽減できることです。
家賃収入をローンの返済に充てることで毎月のローン返済額を軽減できるため、家計への負担を大きく減らすことができます。
しんし私の場合、毎月の住宅ローン返済額より家賃収入の方が大きいので、プラスになったお金は固定資産税などの維持費に充てています！
毎月の家賃収入がローンの一部または全部をカバーできるため、自宅を持ちながら不動産投資の効果を得られるメリットがあるといえるでしょう。
条件を満たせば低金利の住宅ローンが利用できる
賃貸併用住宅は、床面積の50%以上を自宅部分にすることで低金利の住宅ローンを利用できる場合があります。
住宅ローンは、基本的に「自分が住む」ことを目的とした住宅の購入に利用できるローンです。目的が限定されていることから、不動産投資向けのローンよりも低い金利で借りられる特徴があります。
低金利の住宅ローンを利用することにより、不動産投資ローンで借り入れするよりも返済負担を軽減させることが可能です。さらに、家賃収入を上手に活用することで、繰り上げ返済も視野に入れることができるでしょう。
また、不動産投資ローンと比較すると、住宅ローンの方が長期間の借り入れがしやすい特徴があります。
返済期間を長めに設定することで毎月の返済額を抑えられるため、家計に余裕が生まれて他の資産運用や家族の将来に向けた投資に振り向けることが可能です。
賃貸併用住宅を賃貸部分を含めて住宅ローンで借り入れできる金融機関は限られています。賃貸併用住宅を検討する場合は、事前に金融機関の情報を集めておきましょう。
賃貸併用住宅と住宅ローンについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。
土地を有効活用できる
土地を有効活用できることも、賃貸併用住宅におけるメリットだといえます。特に広めの土地を所有している場合は、賃貸スペースを設けることで自宅だけだと得られない追加の収入源を確保することにもつながります。
所有している土地が自宅を建てるだけでは広すぎるようなケースでは、適切なサイズの自宅に住みながら家賃収入を得ることができるでしょう。
ライフステージの変化に柔軟に対応できる
賃貸併用住宅は、ライフステージの変化に柔軟に対応しやすいメリットもあります。
子どもが生まれて家族が増えたり、子どもが独立して家族の人数が減ったり、親世代との同居が必要になったりするなど、時間とともにライフスタイルが変化することはよくあることです。
賃貸併用住宅の場合、賃貸部分を家族用の居住スペースに転用したり、二世帯住宅として活用したりするなど、当初の目的とは異なる使い方に転用しやすい特徴があります。
しんし実際、私の周りには賃貸併用住宅を二世帯住宅に転用した人がいます。
賃貸併用住宅のデメリット
ここでは、賃貸併用住宅のデメリットを解説します。
賃貸併用住宅に挑戦する場合は、メリットだけでなくデメリットもきちんと理解しておきましょう。
空室リスクによる収入の不安定さ
賃貸併用住宅の主な収入源は、入居者からの家賃です。したがって、家賃を支払う入居者がいなければ収入がなくなってしまいます。
空室になると家賃収入が得られないため、その間のローン返済はオーナーのお金でカバーする必要があるでしょう。
賃貸併用住宅では、賃貸部分が常に埋まっているとは限りません。家賃収入に頼りすぎると経済的な負担が大きくなる可能性があります。
空室リスクを避けるためには、賃貸需要のあるエリアを選んだり、入居者にとって魅力的な物件になるような工夫をしたりすることが大切です。
プライバシーに課題がある
賃貸併用住宅は自宅と賃貸が同じ建物内にあるため、どうしても入居者と共有するスペースが発生する場合があります。たとえば、敷地内の自転車置き場や駐車スペース、物置など。
また、壁や天井・床を挟んだ隣の部屋に入居者が住んでいるため、音などの面から完全なプライバシーを保つことが難しいかもしれません。
家族で静かに過ごしたい人や他人と空間を分けたい人にとっては、心理的な負担になる可能性が考えられます。
しんし我が家は音の問題を避けるために、縦割りで階段や収納が隣り合うような間取りにしました。
入居者トラブルのリスク
賃貸経営をする上で、入居者とのトラブルが発生する可能性は考えておくべきリスクの一つです。家賃の滞納や騒音トラブル、修繕の問題など、さまざまなトラブルに対処する必要があります。
特に同じ建物内にオーナーと入居者が住んでいるため、入居者が直接オーナーにクレームを伝えてくる可能性も考えられます。
入居者との関係を良好に保つためには、トラブル時の対応について事前に準備しておくことをおすすめします。
賃貸管理業務を管理会社に委託したり、自主管理の場合は事前に知識を身につけたり、いざという時の相談先を見つけておいたりすることが大切です。
オーナーが住むため利回りが低め
賃貸併用住宅は建物の一部を自宅として使うため、一般的な投資物件よりも利回りは低くなるケースが多いでしょう。
自宅部分は収益が生まれないため、投資用物件としてすべて賃貸にする場合と比較すると全体の収益性が下がってしまうのです。
したがって、不動産投資として収益性を求める人にとっては利回りの低さがデメリットに感じられるでしょう。
賃貸併用住宅は「自宅」であることを考慮しながら、収益のバランスをとる必要があります。
一般的な住宅より売却が難しい
賃貸併用住宅は一般的な住宅に比べると売却が難しいといわれています。自宅部分と賃貸部分をあわせ持つ賃貸併用住宅は、購入者の範囲が限定されてしまうからです。
賃貸併用住宅を希望通りに売却するためには、購入時に将来も需要がありそうな立地を選んだり、あなたの物件に合った売り出し方を考えたりするなどの工夫が必要でしょう。
- 賃貸併用住宅として売却する
- 賃借人を引き継ぐ投資用物件として売却する
- 二世帯住宅やシェアハウスなどとしても使えるようにして売却する
- 建物を解体して土地として売る など
しんし私の賃貸併用住宅は1棟2戸と規模が小さく利回りも微妙なので、賃貸併用住宅として売却できたらと考えています！
賃貸併用住宅の出口戦略については、こちらの記事をご覧ください。
賃貸併用住宅に向いている人の特徴
ここでは、賃貸併用住宅に向いている人の特徴について解説します。
既に土地を所有している人
賃貸併用住宅は、既に土地を所有している人にとっては非常に有効な選択肢の一つです。
特に、所有している土地が自宅を建てるだけでは広すぎるようなケースでは、適切なサイズの自宅に住みながら家賃収入を得られるメリットが考えられます。
土地を所有している場合は建物のコストのみを考えれば良いため、全体のコストを抑えることができます。土地から購入する場合と比較すると、収益性も向上するでしょう。
資産運用を考えている人
賃貸併用住宅の場合は自宅に住みながら家賃収入を得られるため、資産を増やしたいと考えている人に向いているといえます。
賃貸部分から得られる家賃収入をローンの返済に充てることで、実質的なコスト負担を軽減することが可能です。同時に、投資としての収益を得るとも考えられます。
老後の生活資金の確保や将来に備えて資産を築きたいという人にとっては、賃貸併用住宅は有効な選択肢の一つとなり得るでしょう。
入居者との共有スペースが気にならない人
賃貸併用住宅の場合、自転車置き場や駐車スペースなど、オーナーと入居者が共有で使うスペースが発生することがあります。
また、壁や天井、床を挟んだ隣に入居者が暮らしているため、一般的な住宅よりもプライバシーの確保が難しい面もあります。
そのため、他人と生活空間の一部を共有することに抵抗がない人に向いているといえるでしょう。
【実体験】私たちが賃貸併用住宅を建てた理由
私たちが賃貸併用住宅を建てたきっかけは、周りに賃貸併用住宅のオーナーがいたことでした。
賃貸併用住宅を建てた人の話を聞いていくうちに、「今住んでいるアパートの家賃を支払うのがもったいないし、賃貸併用住宅に挑戦するなら早い方がいい」と思い始めたのです。
賃貸併用住宅で特に魅力に感じたのは「工夫すればマイホームでありながら収益化できること」「要件を満たせば住宅ローンを利用できること」でした。
当時の私たちは夫婦2人の生活。子どもを望んでいましたが、いつ授かるのか、子どもは何人になるか、正確なことはわかりません。
夫婦ともに地元が遠く、定住先にも悩んでいました。そのため、この先何十年も長く住むような「一般的にイメージされるマイホーム」は考えにくい状況でした。
妻は「一戸建てのマイホーム」に憧れがあり、同じ建物内に別の家族が住んでいる状況が何十年も続くのは大きなストレスになると言っていました。そのため、賃貸併用住宅は一時的に暮らす住宅とすることに。
このような事情を踏まえて、まだ子どものいない今だからこそ「マイホーム1軒目」として賃貸併用住宅に挑戦することにしたのでした。
しんしちなみに、今は5年住んだ賃貸併用住宅を売却して戸建てを新築しようとしています！
賃貸併用住宅で後悔しないためのポイント
賃貸併用住宅を成功させるためには、事前にしっかりとした準備と計画を立てることが重要です。さまざまなメリットがある賃貸併用住宅ですが、計画が不十分だと後悔することにもつながります。
ここでは、賃貸併用住宅で後悔しないためのポイントを解説します。
賃貸需要のある立地を選ぶ
賃貸併用住宅では、家賃を支払う入居者がいなければ収入が入りません。つまり、賃貸需要のある立地を選ぶことが重要なポイントの一つです。
賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅が同じ建物として共存しています。自宅ではありますが、賃貸経営をしていることも意識して土地探しをする必要があるのです。
- 交通の利便性（最寄り駅の路線・駅までの距離、通勤・通学に便利かどうかなど）
- 周辺環境（スーパー・病院・学校・公園などの生活施設が近くにあるか）
- エリアの将来性（開発計画があるか、年齢層や人口の予測など）
- 賃貸需要の程度（ライバル物件の数、空室率、家賃の相場など）
- 治安の良さ（安心して暮らせる環境か）
まずはスーモやホームズといった不動産ポータルサイトで土地価格の相場や家賃相場を調べることから始めましょう。賃貸情報を検索する際は、間取りや設備なども見ておくと参考になりますよ。
また、希望するエリアにある不動産会社に直接足を運んで情報収集する方法もあります。
不動産会社は不動産のプロ。希望エリアの相場や賃貸ニーズなど、エリアに詳しいプロならではのアドバイスをしてもらえることもあるでしょう。
しんししっかりと市場調査を行い、賃貸需要のあるエリアを見極めましょう！
賃貸需要に合わせた間取りや設備にする
入居者にとって魅力的な住宅でなければ、長く住んでもらうことは難しいでしょう。そのため、賃貸部分の間取りや設備は賃貸需要に合ったものにすることが大切です。
賃貸需要に合わせた間取りや設備を考えるためには、市場調査が重要なポイントとなります。
- ターゲット層（年齢・家族構成・職業など）
- エリア内の標準設備
- 周辺物件の間取り・設備
- エリア内の家賃相場 など
私たちの場合、持ち家率が高く法人需要が少ない（＝転勤族が少ない）エリアであったことや直近の賃貸物件の供給状況から間取りは2LDKが良いと判断しました。
また、入居者の満足度を高めるため、インターネット無料やオール電化、トランクルームなどを導入しています。
しんし調べてもわからない方は、エリアに詳しい不動産会社に相談してみましょう！
私たちの賃貸併用住宅の間取りや設備の決め方については、こちらの体験談をご覧ください。
無理のない資金計画を立てる
賃貸併用住宅を建てる場合は、一般的な住宅を購入するよりも初期費用や総額が高くなるケースが多いでしょう。そのため、無理のない資金計画を立てることが後悔しないための重要なポイントとなります。
ローンを利用して購入する場合、毎月の返済額や金利、返済期間などをしっかりと計算し、空室が発生した場合でも対応できる余裕を持つことを意識しましょう。
家賃収入に過度に依存した計画を立てると、入居者が見つからなかったときに返済が困難になるリスクがあるからです。
しんし私は家賃収入がなくても毎月の住宅ローン返済額が支払えるくらいの金額に抑えました。
また、賃貸併用住宅の建築費用だけでなく、将来的な修繕費や賃貸部分の管理費なども考慮に入れておくことで、安心して住宅を運営することができます。
資金に余裕を持たせた計画を立てることで、思いがけないトラブルが起こった場合にも柔軟に対応しやすくなるでしょう。
賃貸併用住宅のメリット・デメリットを理解した上で挑戦しよう！
賃貸併用住宅には、自宅で暮らしながら家賃収入が得られるという大きなメリットがある一方で、賃貸部分の管理や空室リスクなどのデメリットもあります。
賃貸併用住宅で失敗しないためには、準備や計画をしっかりとしておくことが大切です。特に、賃貸需要のある立地選び、魅力的な間取りや設備の設計、無理のない資金計画が重要でしょう。
賃貸併用住宅に興味のある方は、メリットとデメリットの両方を十分に理解した上で、自分のライフスタイルや資金計画に合った形で挑戦してみてください。
