こんにちは、1棟2戸の賃貸併用住宅を新築した賃貸営業マン＆不動産投資家のしんしです。
「賃貸併用住宅に興味はあるけれど、土地をもっていないので始めにくい…」とお悩みの方もいるのではないでしょうか？
読者さん土地なしだと手間と費用がかかって大変そう…。本当に始められるのかな？
たしかに、既に賃貸併用住宅を建てられる土地を所有している人と比べると、土地なしの人は土地探しの手間や土地を購入する費用が必要となるので不利でしょう。
しかし、土地なしから始める場合は「良い条件の土地を探せる」メリットもあります。賃貸併用住宅は立地選びが重要であるため、目的に合う土地で始めれば失敗しにくいといえるでしょう。
そこで今回は、土地なしから賃貸併用住宅を始める方法について解説します。
実際に土地なしから1棟2戸の賃貸併用住宅を新築した私たちの実体験を踏まえて解説しますので、土地を持っていないけれど賃貸併用住宅を始めたい人はぜひ参考にしてみてください。
賃貸営業マン歴10年。2019年から不動産投資をスタートし、賃貸併用住宅・貸家・アパートなど合計42戸を所有。2022年に資産管理法人設立。賃貸業界の中から見る不動産投資について発信しています！
資格：宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続支援コンサルタント他
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はなえり（不動産ライター）
はなえり（不動産ライター）不動産会社・住宅メーカーでの経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。大手Webメディアにも多数寄稿。執筆実績はこちら
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土地なしから賃貸併用住宅を始める方法
ここでは土地なしから賃貸併用住宅を始める方法を解説します。
土地を探す前の事前準備から賃貸併用住宅の完成までの一般的な流れを解説しますので、賃貸併用住宅に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
STEP1：賃貸併用住宅の情報を集める
賃貸併用住宅に興味を持った方は、まずは情報を集めることから始めましょう。
賃貸併用住宅の基本的な仕組みやメリット・デメリット、賃貸経営についてなど、インターネットや書籍などを通じて基礎知識を身に付けます。
また、身近に賃貸併用住宅の経験がある人がいれば話を聞いてみてください。身近にいない人は、ブログやSNSなどで賃貸併用住宅の体験談を探してみましょう。
しんしリアルな体験談を聞くことで賃貸併用住宅に対して具体的なイメージをしやすくなりますよ。
不動産会社やハウスメーカーに相談する方法も効果的です。
不動産会社やハウスメーカーに相談する際は賃貸併用住宅を建てたいことを伝えて、希望エリアの詳しい情報や相場、賃貸需要などの情報を入手しましょう。あなたに合ったアドバイスをしてもらえることもあります。
STEP2：希望エリアや総予算などの条件を決める
賃貸併用住宅を成功させるためには、立地が非常に重要なポイントとなります。
自宅だけでなく賃貸住宅でもあるので、賃貸需要を考えたエリア選びをしないと客付けに苦労してしまう可能性があるからです。
しんし私たちも賃貸需要を踏まえてエリアを絞りました。
土地なしから賃貸併用住宅を始める場合は、立地を選べるのが強み。その強みを最大限生かすために、次の項目を踏まえて希望エリアを考えていきましょう。
- 交通の利便性（最寄り駅の路線・駅までの距離、通勤・通学に便利かどうかなど）
- 周辺環境（スーパー・病院・学校・公園などの生活施設が近くにあるか）
- エリアの将来性（開発計画があるか、年齢層や人口の予測など）
- 賃貸需要の程度（ライバル物件の数、空室率、家賃の相場など）
- 治安の良さ（安心して暮らせる環境か）
また、賃貸併用住宅の総予算を決めておくと資金計画が立てやすくなります。総予算を決める際は、土地・建物・諸費用を含めて考えましょう。
希望エリアの土地価格や賃貸併用住宅にかかる建築費用の相場、仲介手数料・登記費用・税金などの諸費用がどのくらいかかるかを調べて予算を設定します。
現在や将来の収入と支出、借り入れ可能なローン金額を把握しておくと予算を決めやすくなります。ファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談してみましょう。
ファイナンシャルプランナーに相談したい方はマネプロ
がおすすめです。
その他、自宅部分と賃貸部分の間取りや設備などの考えて優先順位を付けましょう。「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にしておくことが大切です。
賃貸併用住宅は長期的な投資となるため、あなたの将来的なライフスタイルや希望エリアの将来性も考慮する必要があります。
長期にわたって安定した収益を得るためにも、情報収集をしっかりと行って希望条件をまとめましょう。
STEP3：土地を探す＆施工会社を探す
土地なしから賃貸併用住宅を始めるには土地を探さなければなりません。土地探しの方法には、以下のような方法があります。
賃貸併用住宅の計画の中でも、土地探しは非常に重要なステップです！コツコツと情報を集めて理想の土地を見つけていきましょう。
しんし私たちも良い土地を手に入れるために、毎日土地情報をチェックしていました。
続いて、土地探しと並行しながら信頼できる施工会社を探します。予算と希望を満たす施工会社を見つけるためには、複数の会社を比較検討することが大切です。
まずはあなたが希望する価格帯のハウスメーカー・工務店を探して住宅展示場やモデルハウスを見学しましょう。比較検討しながら選択肢を絞り、見積もりを依頼して最終的に依頼する施工会社を決めます。
しんし最初は色々な施工会社を見て、少しずつ選択肢を絞っていく方法がおすすめです。
STEP4：プランニング・見積もり
ハウスメーカーや工務店の候補を2～3社まで絞り、プランニング・見積もりを依頼しましょう。
プランニングや見積もりは、賃貸併用住宅の全体像を明確にするために欠かせないものです。建築のプロに相談しながら、設計や予算の詳細を決めていきます。
たとえば、自宅部分と賃貸部分の間取りや設備、外観・内装のデザインなど。あなたや家族のライフスタイルや賃貸ニーズに合うように決めていきましょう。
しんし打ち合わせの前に要望をまとめておくと伝えやすくなりますよ。
プランニング後、見積もりを依頼します。見積もりを受け取ったら明細だけでなく、見積もりに反映されない追加費用についても確認しておきましょう。
プランニング・見積もりは、複数社に依頼して比較検討することが大切です。価格はもちろんのこと、デザインや工法、耐震性、アフターサービスなども比較しましょう。
ハウスメーカー・工務店それぞれの得意なポイントなども踏まえて、最終的に1社選びます。
STEP5：（住宅）ローンの事前審査＆詳細打ち合わせ
（住宅）ローンの事前審査を行います。（住宅）としたのは、賃貸併用住宅の条件によって適用できるローンの種類が異なるからです。
住宅ローンで借り入れしたい場合は、自宅部分の床面積割合を50%以上にしなければなりません。
しんし私たちは住宅ローンで借り入れしたかったので、自宅部分と賃貸部分を50%ずつにしました。
賃貸併用住宅と住宅ローンについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。
続いて、ハウスメーカーや工務店と詳細な打ち合わせをして間取りや設備、デザインといった細かなところを決めていきます。
ハウスメーカーや工務店との認識のズレを防ぐためにも、しっかりと要望を伝えて、相手が理解しているかどうかも確認することをおすすめします。
あとからプランを変更したい場合、変更を依頼する時期や箇所によっては変更できないことがあります。どの部分が変更できるのか、事前に確認しておくと安心です。
STEP6：契約・（住宅）ローンの本審査
（住宅）ローンの事前審査が通ったら土地の売買契約、具体的な建築プランを決めたら建物工事請負契約を結びます。
建物工事請負契約のあとに大きな変更をすることは難しいため、不安な点がある場合は契約前に必ず確認してください。
しんし本当にその建築プランで良いのか、よく確認してから契約しましょう！
土地・建物の契約後、（住宅）ローンの本審査に入ります。無事審査が通ってローンの契約が終わると、建築工事が始まります。
STEP7：建築工事が始まる
いよいよ賃貸併用住宅の建築工事が始まります。工事期間中は騒音や近隣の交通に影響を与えることがあるため、あらかじめ近隣住民に挨拶することをおすすめします。
しんし私たちの場合は、ハウスメーカーの担当者が挨拶回りをしてくれました。
工事現場まで定期的に足を運ぶと建築過程が見られます。私たちも時々見に行っていました。
STEP8：管理会社を決める＆入居者募集
建築確認申請が終わって建築工事が始まったら、入居者の募集ができるように準備をしておきましょう。
管理会社に賃貸管理を依頼する場合は、管理会社に入居者の募集方法なども相談してみてください。
オーナー自らが管理する自主管理の場合は、不動産会社に足を運んで仲介を依頼します。不動産会社によって得意分野が異なるため、賃貸の客付けに強い会社に選ぶことが大切です。
STEP9：完成＆引渡し・賃貸経営開始
建物の完成後に担当者や現場監督などと不具合がないか立ち会いして確認します。何か不備があれば必ず伝えましょう。現地での立ち会いの際に、設備などの説明を受けるのが一般的です。
しんし私たちの場合、ドアに少し傷があったので直してもらいました。
引き渡しが終わると、オーナーと入居者の暮らしが始まります。賃貸経営開始です。
引き渡しの時点で入居者が決まっていなければ、引き続き入居者の募集を続けましょう。
賃貸併用住宅の土地の探し方
ここでは、賃貸併用住宅のための土地の探し方について解説します。
インターネットを活用する
まずは物件情報が多数掲載されている不動産ポータルサイトを毎日チェックすることから始めましょう。
不動産業界で働く人も、成功している大家さんも、ポータルサイトは必ずチェックしています。毎日チェックしていると、エリア内にある土地の相場や供給状況を把握しやすくなりますよ。
しんし不動産業界で働く私も、不動産業界で働いていた時の妻も、毎日必ずチェックしていました。
ポータルサイトだけでなく、希望エリアにある地域密着型の不動産会社のホームページを定期的にチェックすることもおすすめです。
基本的にポータルサイトに物件情報を掲載するにはお金がかかるので、自社サイトでしか情報公開していないケースもあるからです。
良い土地を見つけるために、地道に根気よく探しましょう！
不動産会社に相談する
あなたの希望条件に合う土地を見つけるためには、不動産のプロである不動産会社に相談する方法もおすすめです。
なお、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に大切なポイントとなります。不動産会社のホームページに掲載されている土地情報や口コミ・レビューなどを参考に、あなたに合った不動産会社を選びましょう。
希望エリアに詳しい不動産会社を選ぶと、地域ならではの情報を詳しく教えてもらえます。周辺地域の開発計画や地域の将来性なども聞いておくと、賃貸併用住宅に適したエリアか判断しやすくなるでしょう。
不動産会社に土地探しを相談する場合は、あなたの希望条件を伝えることが大切です。したがって、不動産会社に相談する前に希望エリアや土地にかける予算、土地の広さなどの条件を整理しておくことをおすすめします。
しんしあなたの希望条件をもとに土地探しをするため、条件を整理しておくとあなたに最適な土地を見つけてもらいやすいですよ。
ハウスメーカーに土地探しを依頼する
賃貸併用住宅の土地探しをする際は、ハウスメーカーに依頼する方法も効果的です。
ハウスメーカーに土地を探してもらうと建築プランと連動できるので、あなたが希望する建物に最適な土地を提案してもらえたり、土地の形状や地盤などに合わせた建物例を提示してもらえたりするメリットがあります。
しんし私たちもハウスメーカーに土地探しを依頼して、いくつか建築プランを提示してもらえました。
また、ハウスメーカーは地盤調査やインテリアコーディネート、金融機関の紹介などの融資サポート、建物完成後のアフターサービスなど、それぞれの会社で独自のサービスを提供しています。
土地購入から建築までのすべてのプロセスをサポートしてもらえることも、ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットだといえるでしょう。
現地で売土地を探す
現地に足を運んで売土地を探すことも、土地探しで有効な手段です。インターネットでは見つけにくい土地に出会える可能性があります。
実際に現地に行って土地を探す場合は、あらかじめ目的のエリアを絞り込みましょう。エリアを決めたら、実際に歩いて売土地を探します。
売土地の看板や空き地の有無、地域のリアルな雰囲気など、実際に歩くことでわかる情報がたくさんあります。
絵里私も仕事で土地を探す際、よく目的地周辺を歩いて売看板や空き地を探していました。
知人などから紹介してもらう
土地探しの方法として、家族や友人、知人から土地情報を紹介してもらう方法も非常に効果的です。
以前から知っている人の情報だと信頼しやすいだけでなく、インターネットだけでは入手しにくい地域ならではの情報を知ることができる可能性があります。
「近所の土地に売看板が出たよ」など最新情報を教えてもらえる場合があります。近所のコミュニティで知った「今後売りに出そうな土地」の情報を得られることもあるでしょう。
知人などに土地情報を教えてもらいたい場合は、希望条件を伝えた上で丁寧にお願いすることが大切です。土地情報を教えてもらった場合は、感謝の気持ちを伝えることを忘れないようにしましょう。
賃貸併用住宅の土地探しのポイント
賃貸併用住宅を成功させるには、土地選びが非常に重要なポイントの一つです。
ここでは、賃貸併用住宅における土地探しのポイントを解説します。
希望条件と優先順位を考える
賃貸併用住宅の土地に求める希望条件を洗い出し、優先順位を明確にしておきましょう。希望条件のすべてを満たす土地を見つけるのが理想ですが、現実として非常に難しいからです。
- 土地にかける予算
- 土地の面積
- 希望エリア
- 交通の利便性
- 周辺施設の利便性
- 子育てや教育環境 など
賃貸併用住宅で成功するためには、オーナーの希望条件だけでなく賃貸ニーズも踏まえた土地選びをしなければなりません。入居者がいなければ家賃収入が得られないからです。
賃貸併用住宅の収支計画を踏まえた上で希望条件に優先順位を付けて、「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にしておきましょう。
しんし私たちは1棟2戸＋駐車場4台必要だったので50坪程度、予算内かつ賃貸需要があるエリアに絞って土地探しをしました。
賃貸需要のある立地を選ぶ
賃貸併用住宅では、家賃を支払う入居者がいなければ収入が入りません。したがって、賃貸需要のある立地を選ぶことが重要なポイントの一つです。
賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅が同じ建物として共存しています。自宅ではありますが、賃貸経営をしていることも意識して土地探しをする必要があるのです。
まずはスーモやホームズといった不動産ポータルサイトで土地価格の相場や家賃相場を調べることから始めましょう。賃貸情報を検索する際は、間取りや設備なども見ておくと参考になりますよ。
また、希望するエリアにある不動産会社に直接足を運んで情報収集する方法もあります。
不動産会社は不動産のプロ。希望エリアの相場や賃貸ニーズなど、エリアに詳しいプロならではのアドバイスをしてもらえることもあるでしょう。
しんししっかりと市場調査を行い、賃貸需要のあるエリアを見極めましょう！
土地・建物を含めた総予算を決めておく
賃貸併用住宅の土地を探す前に、土地だけでなく建物や諸費用を含めた総予算を決めておくことをおすすめします。
希望エリアや賃貸部分の間取りを決めている方は、想定される家賃収入や賃貸経営でかかる月々の諸経費も計算しておくと、より具体的な収支計画が立てられます。土地にかけられる予算も考えやすいでしょう。
あなたの収入や家族の生活費なども踏まえて総予算を考えてみてください。
実際に現地を確認する
購入する前に、必ず実際に現地を確認することをおすすめします。写真や募集図面からのイメージと異なる可能性があるからです。
また、実際に現地に行くことでわかることがたくさんあります。坂道が多い、歩道が狭い、街灯が少なく夜は暗い道になりそうなど、地図だけではわからない情報もあるからです。
購入してから後悔しないようしっかりと確認しておきましょう。
接道状況や法規制などを確認する
賃貸併用住宅を新築する場合は、土地の接道状況や法規制なども確認しておきましょう。土地によっては法規制などによりあなたが希望する建物が建てられない可能性があるからです。
希望する戸数や間取り、家賃収入などの条件によっては、建ぺい率や容積率、高さ制限などにより実現できない可能性があります。
気になる土地があれば詳細な情報を手に入れて、ハウスメーカーなどにも相談しながら購入するかどうかの最終的な判断をしてみてください。
しんし私たちも気になる土地を見つけてから、希望する建物が建てられるかハウスメーカーに相談していました。
信頼できる相談先を見つける
不動産に詳しくない方は特に、不動産会社やハウスメーカーといった信頼できる相談先を見つけましょう。
不動産会社やハウスメーカーは、不動産のプロです。土地探しだけでなく、希望エリアの賃貸情報や賃貸経営へのアドバイスなどをしてもらうことも可能です。
賃貸併用住宅は、自宅でありながら賃貸経営もできる特殊な建物です。成功させるためには事前の情報収集が非常に大切なポイントとなるため、色々な会社から話を聞いて信頼できる会社を選びましょう。
賃貸併用住宅をするなら立地選びは超重要！まずは情報を集めよう
賃貸併用住宅は、自宅でありながら家賃収入を得られる夢のマイホームです。
しかし、家賃収入を得るためには家賃を支払う入居者の存在が必要不可欠。賃貸ニーズを踏まえて計画を立てる必要があるのです。
土地なしから賃貸併用住宅を始める場合は、立地選びが非常に重要なポイントの一つとなります。
賃貸併用住宅に興味のある方は、まずは情報収集することから始めてみてください。
